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売れない!マンションの売却で失敗しないための先手の方法

マンションも含めて不動産は必要な時にすぐにお金に変えられないのでもどかしい思いをすることがあります。

 

実のところマンションを売りに出してどのくらいの期間で買い手が見つかるかというのは個別のケースで全く異なるので正確な期間を示すのは難しいのです。

 

極端な話、魅力のある物件を相場より安く売りに出せばすぐに買い手はつきます。1週間もあれば多数の買い手候補から猛アピールが来るでしょう。

 

実際の現場ではそのようなことはなく、その物件に見合った「相場」で売りに出すので、その時その時の状況によって買い手が付くまでの期間には差が出るのです。

 

基本的には「すぐには売れない」ということを頭に入れておいて、それでも目安にできるような期間は無いものでしょうか。

 

 

マンションの売却は不動産屋との契約期間が目安になる

 

国の指導や法律で、不動産業者との仲介契約は3か月と決まっています(一般媒介契約は指導のみ)。

 

ですからこれが一応の売却の目安期間と言えますが、実のところ3か月で買い手が付くなんてことは誰も保証してくれません。

 

売れないものは売れないので、買い手がつくのに半年かかるケースや、1年経ってもまだ買い手が付かないこともあります。

 

不動産業者との契約は成功報酬ですから買い手が付かなければ支払う必要がないので金銭的なダメージはないものの、これがそう単純ではありません。

 

 

売れ残りは逸失利益を生む

 

プロの不動産屋に物件を見てもらって売り出し価格を決め売りに出しても、マンションが不幸にも長期間売れ残ってしまうこともあります。

 

そうなるとそのマンションはまるでキズモノ扱いとなり、その物件に限っては「買い手市場化」してしまう可能性が高くなります。

 

つまり「買ってほしいのに誰も買ってくれないんだろう?俺が買ってやってもいいが当然安くしてくれるんだろうな」という風に買い手側が主導権を握りやすい状態になりかねないということです。

 

そうすると本来はもっと高く売れるチャンスがあったのにそれが無くなることで、本来得られる分の差額が逸失利益となって売り手が負担することになります。

 

ですからマンションが売れ残り状態とならないためにも基本的には3か月以内に売ることを目指す必要があります。

 

しかしもしそれが出来なかったらどうなるのでしょうか。

 

 

契約継続か、他社への乗り換えか

 

初回の契約期間3か月間にマンションの買い手が見つからなかったら、同じ不動産屋と再び3か月の仲介契約を結び直すか、または不動産屋の実力不足として見限り、他社へ乗り換えを検討します。

 

その判断基準はこの3か月の間に業者が積極的に誘客を行っていたかどうかです。

 

仲介契約が専属専任媒介であった場合には業者が頑張れば手数料を確実に手にすることができる契約であることから、これをしてもなお売れないのは業者の実力不足である可能性があります。

 

この場合は他社への乗り換えを検討しても良いかもしれません。

 

一方専任媒介の場合は自己発見取引が認められており、この点で不動産屋の積極性が多少落ちますし、一般媒介契約ではあまり積極的に動いてくれません。

 

こちらのタイプの契約であれば、専属専任媒介契約に切り替えたうえで、もう3か月の期間で仲介契約を結んでみる余地があります。ただし担当者や会社として信頼できることを確認していることが条件です。

 

 

それでも売れなかったら?

 

奇しくも、3か月+3か月の計6か月をかけても買い手が付かいないこともままあります。

 

この場合は特段の事情がなければ他社へ乗り換えることを考えるのがベターです。

 

依頼者のリサーチ不足から、マンションの売却仲介があまり得意でない業者を選んでしまった可能性もあります。

 

依頼を受ける業者側は、よっぽど不得手でなければ、依頼があれば一応は受けるのが普通です

 

上手くいけば手数料を得られるし、失敗しても費用的に損失は無いからです。

 

こういった不動産屋にあたってしまった場合は売却に時間だけかかり依頼者の損失が大きくなるので早めに切り替えが必要です。

 

ただしこの時点ですでに6か月が経過していることからもう期間的な余裕はありません。

 

ローンの支払いや転勤離婚等で引越しが入るなど期間的に余裕がない場合は不動産屋による直接買い取りを利用しても良いかもしれません。

 

直接買い取りは相場よりかなり安く買われてしまいますが、売れ残りによるデメリットも考えてなおメリットがあるとふんだ場合は価値がある選択です。

 

仲介による売却に比べて約70%程度の売却額になることから、それ以上の逸失利益が出ると踏んだ場合は価値が出てくるでしょう。

 

直接買い取りを検討する場合は、仲介を依頼した不動産屋にお願いすることもできますが、できれば他者の方が良いです。

 

仲介が得意な不動産屋は直接買い取りはあまりしていないことがあるので、利用用途のノウハウや経験がなく、その物件から利益を生み出せる能力が低い分、買取価格も下げようとするからです。

 

直接買い取り専門の不動産屋はノウハウが豊富で扱い方が上手い分、高めに買ってくれる可能性が高くなります。

 

>>マンションの売却で失敗しないコツはこちら

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