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売って終わりじゃない!マンション売却後に必要な手続き

マンションなど不動産の売買は、売買契約締結により権利の移転が生じます。

 

これは書面上のことなのでこの時点では目に見えた作用はありませんから実感が持ちづらいでしょう。

 

売り手は物件の権利を消失し、買い手はこれを得たわけですが、まだ鍵の引き渡しを受けていませんし、残金の精算もありません。

 

全てが終了するにはなお必要な手続きがあるので、今回はマンションの売却後(売買契約締結後)に必要になる手続きを見ていきます。

 

 

残金の授受と所有権移転登記

 

通常、マンション売買契約締結時には解約手付が交付されるか、または代金の一部を買い手が交付します。

 

後日残金について精算する必要がありますが、通常はこれと同時に所有権の移転登記の実施を行います。

 

同日に実施する必要があるので司法書士などとも連携して時間の調整を行います。

 

この日程は売買契約書に具体的日時を記載することもありますし、契約書の条項の委任を受けて別途日程調整が行われることもあります。

 

マンション売却残金の授受が済んだ時には必ず売り主は買い主に領収書を発行します。

 

残金の精算が終わったら同日中にマンション所有権の移転登記を行います。

 

買い主と売り主が協力して行いますが、司法書士を利用する場合はお任せすることで手間を省けます。

 

通常は午前中に残金の精算を行い、午後に所有権移転登記ができるように算段をつけます。

 

 

新しい住居への引っ越し作業

 

ケースによって前後しますが、売却するマンションから新しい住居に移るための引っ越し作業の段取りをつけます。

 

引っ越し業者は繁忙期には対応が難しくなることもあるので、進学や異動の時期と重なる時期にあたる場合は早めに引っ越し業者に連絡を取って予定を入れておくのが望ましいでしょう。

 

下記にも説明しますが、マンションの所有権が買い主に移っても、一定期間の猶予を持ってなお売り主が旧住居であるマンションに住めるように約束することもあります。

 

権利自体は他人に移ったものの、それをなお借り受けて住んでいるような状態ですので物件の使用については細心の注意を払い傷などをつけないようにしましょう。

 

 

マンションの鍵などの引き渡し

 

特に支障がなければ上記の残金の授受の日にマンションの鍵などの引き渡しを行いますが、場合によってはその日が後日にずれることがあります。

 

売り主が住居の買い替えのためにマンションを売却するケースでは、新居の引き渡しの日程と合わせるために買い主へのカギの引渡し日をずらすことがあります。

 

その場合は契約書等で定めることになりますが、鍵やパンフレットなど物件を使用するための道具類の引き渡し日が後にずれることもあります。

 

 

仲介手数料の支払い

 

マンションの売却仲介を依頼した不動産業者に手数料の支払いをします。

 

手数料の支払い方法は業者との契約によって若干異なります。

 

マンションの売買契約締結時に業者への仲介手数料の半分を支払って、後日残金を精算する方法や、全額後払いで支払う方法などそれぞれです。

 

プロの業者が入って算段をつけているので問題は無いと思いますが、住宅ローンの残金支払いや税金の支払いなどで不動産業者に支払う手数料が不足しないようにしてください。

 

 

マンション売却益の確定申告

 

マンションを売却すると確定申告が必要になることがあります。

 

税務手続きとなるので国税庁や税務署が発する情報を調べて自分で確定申告が必要なのかどうか調べる必要がありますが、ここで簡単に確定申告が必要になるのかどうか判断する方法をお教えしておきます。

 

まず、法律上必ず確定申告が必要になるのはマンションの売却によって利益を得た場合のみです。

 

この場合の利益とは買い主から頂く代金のことではなく、必要経費となる項目を計算上控除して、さらに国が認める特別控除措置などを利用してもなお利益が残る場合の金銭のことです。

 

例えばあなたが対象マンションを購入した時の購入費用の一部や不動産業者に支払った手数料などは取得費として売却代金から差し引くことができます。

 

また今回の物件売却の際に業者に支払った手数料、印紙代や抵当権の抹消登記費用などは譲渡費用としてこちらも売却代金から差し引くことができます。

 

こうして必要経費の概念を用いて売却代金の金額を減らした後、さらに国が用意する特別控除施策が利用できれば利用します。

 

例えば代表的なものにマイホーム売却にかかる3000万円の特別控除がありますが、これは上記のようにして計算してもなお残った売却代金から3000万円を控除できるものです。

 

この数字は大きいので代金の残額を大きく減らしたり、0にすることさえできるでしょう。

 

もし0にできなかった場合はこれに一定の税率をかけて算出された額が不動産譲渡所得税となり、税金として納めなければなりません。

 

計算の結果0以下になるようであれば利益が0なので確定申告は不要と思われがちですが、上記の3000万円の特別控除は確定申告をしなければ利用不可ですので、特別控除を利用した結果税額が0で納税が不要になる場合でも確定申告自体は必要です。

 

マンション売却の全体の流れはこちら!

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