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マンション売却の売買契約でクレームをなくすために契約書類のチェックポイント

マンションの売却は大きな取引ですから万事慎重に進める必要があります。

 

取引は契約事ですから、不動産売買の場合は売り手と買い手が双方納得の上で契約が取り交わされることになります。

 

日本の法律では原則として民法の規定により口頭契約でも有効に契約が成立しますが、個人間で売買取引がされることはほとんどなく、不動産業者が介在しての取引になるのが普通です。

 

この場合宅地建物取引業法をいう特別法が優先するため、不動産業者に在籍する一定の資格者による説明を受けた後に双方が契約書面にサインしなければ売買契約が成立しません。

 

大きな取引故にトラブルが生じやすく、またその際の争いが大きくなってしまうために民法よりも厳格な要件を国が課しているのです。

 

不動産業者は安全な取引の為に本人確認や物件の権利の確認などのために様々な書類の提出を求めてきますが、これは取引の安全性を考えてのことです。

 

今回はマンション売却の際の売買契約に必要になる書類とチェックポイントを見ていきます。

 

 

最も大切なマンション売買契約書

 

売り手となるあなた、そして買い手となる方の義務や権利を定めた合意内容をまとめたものが売買契約書になります。

 

書面として形に残すので、後から「やっぱりなかったことに」と言うことはできませんし、契約違反はしっかりペナルティを課せられます。ですから契約書内で重要なポイントとなる事項について知っておきましょう。

 

売却対象の物件の表示

登記簿と照らして一字一句違わない物件の所在地などを記載します。少しでもずれていると後から物件違いなどの争いになることがあります。

 

売買代金の額や支払日

取引対象の物件を取得するために買い手が支払う金額とその支払日です。

 

支払日の記載がないと実質的に買い手はいつまでたっても売り主に代金を支払う必要がないものとなってしまいます。

 

所有権移転登記について

不動産の売買取引は当事者の意思のみで所有権は移転しますが、これを第三者に主張するためには所有権移転の登記を行わなければなりません。

 

この作業の日時などを取り決めます。通常は残金の支払いと同時に実行するのが普通です。

 

抵当権の抹消について

住宅ローンが残っていて抵当権が付着している場合には、売り主側でこれを抹消して、買い手が安心して購入できる状態にすることが約束されます。

 

手付について

不動産の売買は通常何度かに分けて代金の支払いが行われますが、契約締結の際にはまず手付金が交付されるのが普通です。

 

手付にはいくつか種類がありその効果が異なりますが、これを定めない場合は解約手付として見られてしまいます。必要があれば他の種類の手付であることを記載しなければなりません。

 

瑕疵担保責任について

売買契約時に気づかないような瑕疵(欠陥のこと)があった場合には後日売り主が責任を問われることがありますが、契約上でこの責任を小さくしたり無くしたりすることが可能です。

 

責任の度合いによって売却代金を上下させるなど交渉の材料にも使われます。

 

危険負担について

危険負担とは売買契約後、物件の引渡し前に天変地異などで物件が被害を負った時のリスクの負担を定めたものです。状況によって売り手と買い手が相応のリスクを負担する取り決めがなされます。

 

売買契約書本体のチェックポイントは上記のようなものがあります。

 

それでは取引実務で他にどんな書類等が必要になるのか見ていきます。

 

 

マンションの売主が準備する必要がある物

 

実印と印鑑証明書

本人確認と、確かな契約書の作成の為に必要です。印鑑証明書は発行後3か月以内の物を使用します。

 

預金通帳

買い手から売却代金を振り込んでもらうための口座情報を示すために必要になります。

 

口頭での説明では齟齬があったり虚偽の情報によって買い手が後から振込先違いなどで責任を問われることが無いように、相手方が分かるように口座情報を開示する必要があります。

 

契約書や別途の支払い規定に記載する口座情報と相違ないようにします。

 

ローン残高証明書

売ろうとするマンションの住宅ローンの残が残っている場合はその説明の為に残高証明書が必要になります。

 

この残を弁済して抵当権を抹消する約束が契約書でなされます。

 

住民票

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は住民票が必要になります。登記簿は法務局が、住民票上の住所は市区町村が管轄するのでズレが生じることがあるからです。

 

登記識別情報

かつては登記済権利書と呼ばれていたものです。物件に対して権利があることを証明するものです。平成18年までは登記済権利書が用いられており、現存のそれはなお有効ですのでどちらかある方を使用します。

 

登記簿謄本

物件の情報や権利の設定などが確認できる書類です。

 

マンション規約や管理費の積立証明書など

マンションを利用するためのルールを記載した管理規約や、住民の義務となる管理費等の積み立て状況などを証明できる書類です。

 

固定資産税納税通知書

固定資産税の負担分を清算するため、そして登録免許税額を算出するために必要です。

 

その他

マンションのパンフレットや構造などを示した図面、設備に関する説明書や保証書などが必要になります。

 

>>マンション売却に必要な書類はどこで手に入る?

 

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