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これに注意!マンションを売却するとき不動産屋が査定する手順と評価方法

マンションを売却する時にはまず不動産業者に査定をお願いすることになります。

 

査定は売り出し価格を決める前にマンションのオーナーがその物件の市場価値を把握するために重要な指標になります。

 

最終的な売出し価格の決定権はオーナーにありますが、ノウハウや経験値、実際の取引事例を多く保有するプロの不動産屋の査定額に基本的には従うことになります。

 

なぜならばオーナーが自由に設定したところで、相場から離れた数字では買い手は結局つかないからです。

 

ということは、実質的に不動産屋が出す査定額が「そのマンションの市場での価値」を表すことになるので、その数値をできるだけ高くすることがより有利な売却につながるのです。

 

 

不動産屋による査定時のマンションのチェックポイント

不動産屋の査定時のチェックポイントによってはオーナーの努力ではどうしようもない事項もありますが、工夫できるところは査定額をできるだけ高くすることができるように、マンションの査定をお願いした時に不動産屋がチェックするポイントについて見てみましょう。

 

 

査定時のチェックポイント1:立地条件

 

立地条件はオーナーの工夫ではどうすることもできない事項ですが、不動産はその存する所在地によってアピールすべき客層が変わります。

 

マンションの場合は通勤や通学がしやすい立地条件となっているかが査定のポイントです。

 

そのため駅から徒歩何分なのかという点を重視する客層が多いので、駅への交通路となるバスや地下鉄などの交通網が便利な方が高評価となります。

 

 

査定のチェックポイント2:眺望

 

マンション特有のチェックポイントとして、中高層階のマンションは眺望の良し悪しも重要なチェックポイントとなります。

 

眺望や景観の他、太陽光の採集がどれくらいできるかという点も見られます。

 

 

査定のチェックポイント3:室内の状況

 

ここからが一般的にマンションオーナーが気にするところですが、専有部分のチェックが行われます。

 

最もよく見られるのは汚れが貯まりやすい水回りです。

 

まずはお風呂場が第一チェックポイントです。

 

ここはカビの発生頻度が高く、こまめに清掃してないとカビの菌糸がタイル素地の奥深くまで根を張ってしまい、一般的な洗浄剤では色が落ちなくなってしまうこともあります。

 

特にブラシなどで擦って掃除をしていた場合は傷からカビの根が張りやすくなるので注意が必要です。

 

カビの他水垢等の汚れも可能な限り除去しておくことが望ましいです。

 

次に台所ですがこちらも汚れが貯まりやすく掃除が難しい箇所です。

 

油汚れが付きやすい換気扇周りは大掃除の要量で徹底的に汚れを除去しておきましょう。

 

台所のシンクと壁の接合面はカビが付きやすい箇所ですので、ジェルタイプの粘着力が強いカビ取り剤などでカビを除去しておきましょう。

 

最後にトイレですが、こちらは便器だけでなく水タンクのフタ周辺にも水垢が発生します。

 

普段はあまり掃除しない箇所ですのでチェックしましょう。

 

以上の水回り3か所、特に風呂場とキッチンは素人が下手にやるよりもハウスクリーング業者を使った方が手間と費用の面で有利なこともあります。

 

一か所につき2万円〜3万円程度でやってくれるところもあるので面倒な方は利用しても良いと思います。

 

水回りの他には壁や床の汚れや傷などがチェックされます。

 

傷については簡易な補修で対処できるものはしておくのが良いでしょう。

 

ただしリフォームが必要なレベルのものは勝手にリフォームせず、業者と相談して実施するかどうかを検討するのが良いです。

 

買い手候補との折衝が始まる前の段階でのリフォームは裏目に出てしまうことが多く、少なくともオーナーだけの独断で行うことは勧められません。

 

汚れの方は程度にもよりますが自分で掃除できる範囲でしておきます。

 

タバコのヤニ汚れがある場合は除去に手間がかかりますが、市販の洗浄剤を使ってできる範囲で除去しておきます。

 

長年のヤニ汚れは臭いと共にこびりついて完全除去は難しいかもしれませんが、壁紙の張り替えもリフォーム同様すぐにはせず、不動産屋に相談の上実施するようにしましょう。

 

査定のチェックポイント4:共用部分

 

マンションは専有部分だけでなく階段や廊下などの共用部分と合わせてその価値が生まれるので、当然こちらもマンションの査定でチェックされます。

 

壁など建築材料の劣化のチェックはもちろんですが、共用部分はそのマンションの住人の住人性などが現れるところなので、査定員は見ていないようで実はよく見ています。

 

資材などが乱雑に置かれていないか、清掃は行き届いているかなども目視してチェックします。

 

共用部分のチェックはまた、そのマンションの管理組合がしっかり機能しているかどうかも表れるので、その評価にもつながります。

 

 

査定のチェックポイント5:管理組合との関係

 

マンションは戸建てと違って管理組合があり、自治的な活動を行っています。

 

修繕費や管理費の積み立てもしているでしょうから、その滞納がないかどうかも重要なポイントです。

 

訪問査定の段階で滞納が無いことを示す書面の提示を求めるかどうかはケースによって異なりますが、積立費の滞納は売却価格を上下させる事項になるので少なくとも査定員への説明は必要です。

 

>>マンションの売却額ってどう決まる?

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