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マンションを売却して買い替える時の注意点とは

保有するマンションを売却する動機は人それぞれですが、家族が増えて今のマンションが手狭になったので新しいマンションに買い替えようという場合は単なる売却よりもすこし難しい面が出てきます。

 

旧住居を売って新たなマンション等を買うという一見単純な作業でも、実際には引っ越しなど人の動きが関わってくるためにタイミングの面で失敗すると出費が増えてしまうことがあります。

 

また旧住居の売却代金を新住居の購入資金として考えている場合には、旧住居が思ったように売れないと新住居の購入資金が焦げ付いてしまいます。

 

この時すでに購入契約が住んでしまっていたら?かなり厳しい事態となることが予想されますね。

 

旧住居の売却を先に進めて新居の購入資金の確保を優先することを「売り先行」、逆に先に新居の購入を進める方法を「買い先行」といいますが、どちらも一長一短ありケースごといどちらが有効かは異なります。

 

今回はマンションを売却して住居を買い替える時の注意点について見ていきます。

 

 

マンションを売る前に買い先行は慎重にいきたい

 

欲しい物件が人気のある物件である場合、先に購入手続きをしなければ他者に買われてしまう恐れがあるので、買い先行で事を進める場合があります。

 

確かに新居が一戸建てなどの場合はその物件が存するエリアが閑静で魅力があったり、子どもの通学や親の通勤に便利だ、などの点で唯一無二の物件であることも多く、「これを逃すわけにはいかない」という心理が働くので先に手を付ける必要があることもあります。

 

この場合、新居の購入資金について十分な余裕があれば良いのですが、旧住居の売却代金から資金を得ることを考えている場合には要注意です。

 

不動産は換金性が悪く思った時期に、思った値段で売れるとは限りません。

 

不動産業者の査定額で必ずしも売れるとも限ませんし、そもそも実際に買い手が付くかどうかも誰も保証してくれないのです。

 

ですから売却代金から新居の購入資金のねん出を考えている場合には、売却が出来ず新居の購入資金が得られないリスクをできるだけ減らすため、新居の購入契約をギリギリまで引き延ばす必要があります。

 

売却の方の契約が決まっても実際に入金されないリスクもなお残るので心配は尽きませんが、この点のリスク低減のために売却仲介を依頼する不動産業者と、新居購入の方の業者とを同一の業者すると有効なこともあります。

 

同一業者の場合、マンションが売れないと自分のところの物件が売れないので必死になって買い手を探してくれます。

 

ただしこの方法で注意が必要なのは、売る方の旧住居の売却仲介に強くなければならないということです。

 

例えば新居候補が東京にあり、売却するマンションが埼玉にあるとして、新居がある東京の業者に埼玉の物件売却を仲介依頼するとどうでしょう。

 

その業者は埼玉の事情に疎いので売却が上手く進まない恐れがあります。

 

今はレインズがあるので必ずしも上手くいかないわけではありませんが、地の利がある地元業者の方が経験値や抱えている見込み客の点で有利とも言えます。

 

対象業者が売り物件と買い物件両方をテリトリーにする業者であれば問題ありませんが、そうでない場合はよく考える必要があります。

 

もし旧住居のマンションの買い手が見つからなかった場合には最悪のケースでは新居のローンと旧住居のローンの二重ローンに苦しむことも考えられます。

 

もし売れ残りのリスクが顕著になった場合には二重ローンになるくらいならば売却金額が安くなっても仕方がありません。

 

通常の売却も難しいようであれば不動産業者による直接買い取りも検討しましょう。

 

相場よりかなり安く買われてしまいますが二重ローンよりはマシです。

 

そうならないためにも売却フローは信頼のできる業者とよく検討しましょう。

 

 

マンションを売ってから新居を探す売り先行は安全第一

 

上記のような新居の購入資金の焦げ付きを防ぐには売り先行で進めるのが無難です。

 

唯一無二の目を付けた物件が他人に先に買われてしまうリスクがありますが、資金面での安全性を考えれば確実に新居の購入資金を準備しておく方が良いでしょう。

 

ただこちらの場合もデメリットがあり、先に住居を売ってしまうので新居の購入と引渡しまでに空白期間が生じます。

 

そのため新居の引き渡しまでの間は仮住まいとしてアパートなどを契約しなければなりません。

 

敷金礼金などまとまった資金も必要になりますし、引っ越し代もかかります。

 

引っ越し代は仮住まいから新居へもかかりますから結構な出費になりますね。

 

また売り先行で怖いのは新居が見つからないことです。

 

人によっては通勤や通学の問題で希望するエリアが限定されていたり、あるいは購入物件の金額なども決まっているでしょう。

 

その条件にある物件が見つからない場合は引っ越すこともできません。

 

最悪の場合マンションを売っても新居が無いという状態で、仮住まいがずっと続いてしまうということもあり得ます。

 

とはいっても、買い先行の二重ローンのリスクに比べればまだマシと考えることもできます。

 

>>高くマンションを売る方法とは

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