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マンションンを売却するときの司法書士の役割と費用は?

マンションなど不動産の売買取引には不動産業者の他にも一定の専門家が関与することがあります。

 

土地の取引では測量などのために土地家屋調査士が入ることがありますし、相続や複数人の権利関係が衝突した事案などでは厳密な不動産の価値判断が必要になるため不動産鑑定士の力が必要になることがあります。

 

多くの場合、上記の専門家よりもマンションの売却で頻繁に利用されるのが司法書士ですが、彼らの本当の役割をご存知でしょうか。

 

大体の方は「登記をやってくれる人でしょ?」となるわけですが、確かに登記業務は司法書士の花形業務ですからご存知の方も多いでしょう。

 

しかし、不動産の取引実務への司法書士の関与はそれだけではありません。

 

むしろ登記業務は全体の関与のごく一部であり実際には登記作業以外にかける時間の方が多いのです。

 

今回はマンションの売買取引における司法書士の役割や費用について見ていきます。

 

 

登記の実務作業は取引過程の多くが終わった後

 

実のところ登記の作業というのは、不動産の売買取引の過程においてはかなり後半に行われることになります。

 

交渉や契約、ローンの実行、契約金のやり取りなど全てのおぜん立てが無事に終わり、いよいよ所有権の移転登記ができるようになってやっと登記実務の段階に移ることができるので、売買取引の全体の過程の中ではしばらく出番がない作業になるのです。

 

法律上の所有権自体は登記そのものとは関係なく、取引成立時、あるいは売買契約書に定めた日時に買い手に移るのですが、契約当事者以外の第三者には所有権の移転を対抗できない(主張できない)事態になることも考えられるので、公的な機関によって所有権を世に知らしめる方法として登記が必要になります。

 

法務局がこの任務を担っていますが、ここで実際に行われる作業が「所有権移転登記」の申請です。

 

必要書類が揃っていれば司法書士でなくともできるのですが、その必要書類の準備が大変であるので、専門家たる司法書士の出番になるわけです。

 

 

マンション売却での登記作業以前の司法書士の業務とは?

 

登記作業自体はおぜん立てが終わった後にされるわけですが、ではそれまでの司法書士の役割とは何でしょうか。

 

まず一つ大きなものに調査業務があります。

 

登記には多くの書類群が必要になりますが、それら一つ一つに必要な記載事項がもれなく記載されているか、あるいはその書類の真正の鑑別も行います。

 

書類は偽造されることもあるので、法律の専門家として真正な書類であるかどうかの見極めも行います。

 

もし書類の内容に疑わしい事項があれば関係者に聴き取りを行ったり追加の書類や疎明(証明よりも程度の軽い説明書類)書類の準備をお願いすることもあります。

 

必要があれば現地に出向いて売却物件を目視したり現地調査を行うこともあります。

 

これをもって登記作業にかかる見積もりなどが発行できるようになります。

 

また司法書士は売買取引に際して立ち合いを行うことがあります。

 

司法書士は不動産業者とは別の第三者として、また法律の専門家として取引の現場に介入することで取引の安全性を高める存在でもあります。

 

必ずではありませんが、多くのケースで司法書士が現場に立ち会います。

 

 

マンション売却で司法書士に支払う費用

 

具体的には、実際の取引では売買契約書の締結の際にまず手付金が支払われます。

 

これはいわゆる「手付の倍返し」や「手付流し」の作用によって万が一取引が途中でご破算になっても、双方が責任の度合いに応じて痛みを引き受けることでトラブルへの発展を阻止するためです。

 

そして後日の決済日に残金の引き渡しと、同時に所有権の移転登記が同日に行われます。

 

加えて住宅ローンの残債があればその精算も必要です。

 

この場合、金融機関も絡むことから通常午前中に金融機関に関系者が一堂に会して上記手続きを行います。

 

司法書士が同日中に所有権の移転登記を行う必要があることから時間的に余裕を持つためです。

 

売り手と買い手が双方住宅ローンを利用している場合は、まず買い手への融資の実行が入り、これを持って買い手から売り手へ代金の支払いが行われます。

 

その資金で売り手はローンの返済が可能になります。

 

こういった作業が同日中に支障なく行うためには何か不備があってはいけません。

 

全てのおぜん立てをして、法律上の不備がないことの確認や調査を行って売買取引が完了して初めて所有権移転の登記作業となるわけです。

 

実際には司法書士にどこまで関与させるのかは当人の判断によりますがしっかりした不動産業者であれば取引の安全性を考えて取引現場への立ち合いや契約書の作成業務を含む工程に参加させることもあります。

 

契約は個別のケースで発生する権利や義務の種類が異なるので、強制法規に違反することはないか、後日問題になることはないかなどをチェックしてもらうと安心だからです。

 

費用は司法書士の報酬が自由化されたためその事務所の費用体系によりますが、現場立会いなどを含めても登記作業と合わせて3万円〜5万円程度になることが多いようです。

 

>>マンションを売却するのに便利な査定方法

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