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マンション売却で早く儲けを出して損しないために!おすすめの4つの方法

マンションを売却する方法はいくつかありますが、今回はそれらを比較してそれぞれのメリットやデメリットを見ていきたいと思います。

 

大別すると、売り手が一般的に取ることになる売却方法と、もしその方法で売ることができない場合に検討される、できれば使いたくない売却方法とに分かれます。

 

まずは通常取られるであろう売却方法について見ていきます。

 

 

通常のマンション売却方法1:仲介

 

最も多く利用されるのがプロの不動産業者に取引市場でのマンションの買い手探しをお願いする「仲介」という方法です。

 

売り主は不動産業者とマンションの買い手探しをお願いするための仲介契約を結びます。

 

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類の契約タイプから自分に合うものを選び契約を結びます。

 

それぞれの契約タイプはオーナー側と業者側にどんな義務を課すのかによって拘束の度合いが異なり、また買い手探しの成功の度合いにも影響します。

 

メリットとしては個人では難しい全国各地の見込み客に買ってほしいマンションの存在をアピールでき、内見対策や契約実務など法的なリスクについても専門的見地からアドバイスを受けることができます。

 

仲介契約後は基本的に実際の買い手が見つかるまではお任せとなるので手間がありません。

 

デメリットとしては、マンションが売れたときには一定の手数料報酬を支払わなければならないことです。

 

 

通常のマンションn売却方法2:直接買い取り

 

この方法は不動産屋にマンションを直接買い取ってもらうものです。

 

仲介は別に買い手を探してもらいますが、こちらはその不動産屋が直接マンションを買い取ります。

 

メリットとしては買い手探しに時間をかける必要がないので、業者が気に入れば即決で買取が決まります。

 

時間的余裕がないときには有効な手段です。

 

例えば相続税の納税資金を納税期限までに確保しなければならない場合や、何らかの債務の弁済期限が迫っている時などに利用できます。

 

また内見希望者など不特定多数の者が出入りしないので、マンションの売却を周囲に知られずに済むというメリットもあります。

 

秘密裏に、迅速に売却をしたい場合は検討しても良いですが、取引価格が市場相場より2割から3割ほど安くなってしまうのがデメリットです。

 

業者側は買い取った後でマンションを転売したり改修を施して運用したりするので、利益を出すためには安く買う必要があるのです。

 

 

できれば使いたくないマンション売却方法1:任意売却

 

この方法は住宅ローンの支払いが難しくなってきた時のマンションの売却の際に検討されます。

 

住宅ローンが残っている物件はそのままでは売却できません。

 

まずは残債を一括で弁済して抵当権を外してもらわなければなりません。

 

残債が少なく自己資金で支払えれば良いのですが、それができない時にはマンションの売却代金から弁済資金を捻出します。

 

しかしマンションが思ったほど高く売れず弁済資金を確保できない見込みの時には売るに売れません。

 

こうなるとその時必要な資金を確保できなくなったり、最終的には後述する競売に進んでマンションを相当安く買いたたかれてしまうことになります。

 

そこで銀行等債権者と個別に話し合い、一定の猶予をもらって先に抵当権を外し売却に臨むのが任意売却です。

 

この方法は非常に緻密な計算と交渉力が求められるので専門の業者を頼るのが得策です。

 

メリットとしては本来売却が難しい住宅ローンが残るマンションを売却できる、絶対に避けたい競売を回避できるところです。

 

デメリットとしては便宜上ローンの返済債務が滞っている状態にならなければならないので、いわゆるブラックリストに載ってしまうためその後一定期間は金融機関からの借入ができなくなります。

 

また専門業者を頼っても必ず成功するとは限りません。優秀な業者を見分けるのが難しいこともデメリットと言えるでしょう。

 

 

できれば使いたくないマンション売却方法2:競売

 

競売は住宅ローンが支払えなくなって、弁済資金をどうしても調達できない時にマンションを強制的に取られる換価方法です。

 

不動産の世界では競売だけは絶対に避けるべき手段として知られています。

 

なぜならば競売の場合、市場原理が働かないため相場よりも相当安くマンションを買いたたかれてしまうからです。

 

競り方式で落札する形式を取ります。

 

競売では相当安い値段になってしまうので、これで得た売却資金でも住宅ローンの残債を賄えないこともあり、その場合はなお債務が残ることになります。

 

ですからできる限り競売は避け、市場での売却が求められるのです。

 

また裁判所により情報が公開されるため、不動産関係のダイレクトメールやチラシが多く配布されるようになるでしょう。

 

またその手の業者が頻繁に訪れることもあります。

 

マンションの競売はデメリットの方がはるかに大きいため、これに比して目ぼしいメリットは無いと言えますが、あえて探すならば市場で売却するよりも少し長くそのマンションに住んでいられることでしょうか。

 

手続きに時間がかるので、退去まで8か月程度住んでいられます。

 

>>マンション売却の査定を比較するコツはこちら

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