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転勤になった時自宅のマンションは売却か賃貸か?サラリーマンは売却がおすすめ

一大決心をしてせっかく購入したマンションも、離婚や転勤などで住めなくなることがあります。

 

もし離婚ではなく転勤の場合もしかしたら元の地域に戻って来れる可能性もありますから売ってしまうのはどうかと考えることもあるでしょう。

 

マンションの活用法には売却以外にもう一つ賃貸に出すという選択肢もあります。

 

この二つの選択肢をどう考えるか、メリットやデメリットを確認し自分にはどちらが有利なのか考えてみましょう。

 

 

住んでいたマンションを賃貸に出すメリット・デメリット

 

マンションを賃貸に出すということは不動産経営のオーナーになることを意味します。

 

不動産経営として成功すれば安定した家賃収入が見込めるので副収入としてあなたの懐を潤してくれるでしょう。

 

住宅ローンが残っている場合には家賃収入をローンの返済に回すこともできます。

 

またいままで普通に支払っていた固定資産税や住宅ローンの金利は不動産経営の経費として使用することができるようになります。

 

経費には他にも改修費なども利用できるので、これまでは消費者目線で見てきた出費の見方が変わります。

 

ただし必要経費というのは大前提としてそれ以上の収益がなければただの出費となってしまうので十分な利益を出せることが前提です。

 

それが出来ない場合は収支は赤字となり、生活を圧迫してしまいます。

 

不動産経営は常に空室リスクとの闘いです。物件の所在地や状況にもよりますが、常に安定して入居者が見つかるとは限りません。

 

所帯用マンションであれば、そのエリアでその物件を借りたいという見込み客がどれだけいるのか綿密な調査が必要です。

 

まだローンが残る物件であった場合には、転勤先の住居の家賃とローンの支払いが二重になってしまうリスクもあります。

 

またオーナーとして賃借人に対する責任も生じます。その物件を気持ちよく使用してもらうためにオーナーは仕事をしなければなりませんので、賃借人とのトラブルが生じるリスクもあります。

 

管理会社を設定すれば幾分負担は減りますが費用がかかります。

 

そして怖いのは自殺や事件事故などが発生して事故物件となってしまうことです。

 

一旦事件事故が起きれば法律的に次の入居者に説明責任が生じることがありますし、市場価値が極端に下がってしまいます。

 

事件事故はいつ起きるか分からないので、不動産経営者としては常に心理的な不安を抱えることになります。

 

 

住んでたマンションの売却のメリット・デメリット

 

上記のようなデメリットやリスクはよっぽど不動産経営に関心がある方でなければなかなか甘受しにくいところがあるでしょう。

 

ですから一般的には特段の理由がなければ売却することが奨められます。

 

今からマンション経営の勉強をするのは面倒だ、入居者との付き合いが煩わしい、転勤が長期にわたるのでいつ戻れるか分からない、次の転勤でここに戻って来れる保証がないというような場合には売ってしまうのが面倒がありません。

 

売却する場合は新しい物件の方が高く売れますから、賃貸後に売りに出すよりも最初から売却してしまう方が売却価格の点で有利になります。

 

売ってしまえば後は後腐れありませんし、もし転勤先で永住が予定される場合はそこで新たな自宅を購入することもあるでしょう。

 

その際に住宅ローンを利用する場合には旧住宅は売ってしまった方が自己資金も増えるので審査に通りやすくなります。

 

売ってしまう方のデメリットとしては完全に所有権を手放してしまうので、もし将来また使うことになっても手遅れであることや、住み慣れた家であれば心理的な喪失感が伴うこと、住宅ローンが残っている場合は売却の際に残債の一括弁済が求められることです。

 

一括弁済は残債の多寡によりますが、自己資金を加えても難しい場合は任意売却などデメリットが大きい手段を使用しなければならないこともあります。

 

そのデメリットの甘受が難しい場合には賃貸に出して家賃収入をローンの返済に回す方が有利であることもあります。

 

また不動産を売却して売却益が出た場合には不動産の譲渡所得税の支払いが必要になるので確定申告が必要です。

 

条件を満たす一定のマイホームの場合には国が用意する特別控除施策を利用することで税負担を軽減したり、税額を0にすることもできることがあるのでぜひ利用したいところです。

 

 

普通のサラリーマンの方は売却の方が安全

 

昨今の不動産ブームで「おれも賃貸経営してみようかな」と考えて普段からセミナーや勉強会に出て研究している方であれば賃貸に出して実際にマンション経営を体感できるチャンスですが、大抵の方は興味があっても日々の仕事や暮らしでそれどころではないのが実情ではないでしょうか。

 

不動産ビジネスはセンスが大きく関与する分野でもあり、本人が好きで、苦も無く物件の管理実務や税務処理などを行えるのであれば実に面白い分野です。

 

しかし興味がない場合はいくら勉強してもただ辛い、面倒なだけで続きません。ですから特別興味がないのであればマンションは売却を選択した方が無難です。

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