このエントリーをはてなブックマークに追加 

マンション売却は仲介業者との媒介契約方法で売れる期間に差が出る

マンションなど不動産を売りたい時にはまず不動産屋に相談しなければなりません。

 

自分一人でマンションの買い手を見つけて売買契約を締結することも絶対に不可能ではありませんが、誘客実務や契約上のトラブルの問題などを考えれば実益がないどころかデメリットしかないので、結局はマンション売却はプロの不動産屋と契約し助力を得た方が安全な近道となります。

 

場合によってはその不動産業者がマンション等を直接買い取ることもありますが、売り急いでいる場合や何らかの事情で市場で買い手が見つかりにくい物件である場合でなければ選択肢になりません。市場よりかなり安い価格で買われてしまうからです。

 

通常は市場で買い手を見つけるお手伝いをしてもらうためにマンション売却の仲介を業者に依頼することになります。

 

複数社に査定を依頼した後で、実際に仲介をお願いする業者を選定して契約を結ぶことになりますが、その契約には3つの種類があって、それぞれ一長一短あるのでどれを利用するか決定しなければなりません。

 

業者側からの奨めもあると思いますが、物件のオーナーとしてどれを選ぶかは自由ですから、それぞれがどんな性質を持つ契約なのか知っておく必要があります。

 

今回は売却仲介を依頼する業者と結ぶ「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」について見ていきます。

 

 

マンション売却の自由度が高い一般媒介契約

 

このタイプは自由度が高い代わりに業者の本気度を引き出しにくいので実務ではあまり使われない傾向にあります。

 

オーナーは複数業者を天秤にかけ、何社にでも重ねて仲介依頼をすることができます。

 

また自己発見取引といって、自分自身でも買い手を探して売買契約を結んで売ることができます。

 

親族や友人など身近にも買い手候補がいる場合には有利になることもありますが、業者側から見ると宣伝活動をしても手数料が得られないリスクがあるので積極的に動いてくれない可能性があります。

 

業者側の義務も少なく、レインズと呼ばれる不動産指定流通機構(ネット上の広告媒体のようなもの)に物件を登録する義務やオーナーへの販促活動の報告義務もありません。

 

契約期間に制限はありませんが、行政からは3か月が妥当との指針が提示されているので多くは3か月間の契約になります。

 

この間に買い手が見つからない場合には同じ業者に続けて依頼しても良いですし、契約を終了して別の業者を探してもOKです。

 

 

売却先を本気で探してくれる専任媒介契約

 

このタイプは業者の本気度を引き出しやすい反面、業者側の義務が増えたり、オーナーの一定の行動を束縛します。

 

業者側は契約締結から7日以内にレインズへの物件登録が必須となり、2週間に一度はオーナーに業務の処理状況を報告する必要が生じます。

 

オーナー側は他社への重ねての仲介依頼をすることはできなくなりますから信頼できる1社を選ぶ必要があります。

 

自己発見取引は可能ですので、この点でなお業者側は手数料の取りっぱくれのリスクがあるのでその分の積極性が引き出せません。

 

契約期間は3か月以内と制限があり、この期間内に買い手が見つからなかった場合は同じ業者に再度依頼するか、または別の業者を探す必要があります。

 

この期間内に業者が積極的に販促活動を行ってくれているか、報告をよく精査して見極める必要があります。

 

売れ残りを避けるため、必要があれば価格の再設定や周辺のライバル物件の動向などをチェックする必要もあるでしょう。こうした手間を払って積極的に販促してくれているかどうかを確認しましょう。

 

 

完全に任せられるなら専属専任媒介契約

 

このタイプは最も業者の積極性を引き出しやすいタイプです。本当に信頼できる業者であればこのタイプでも良いでしょう。

 

ただしオーナーは他社への重ねての依頼はできませんし、自己発見取引もできません。

 

その分業者側は手数料の取りっぱくれのリスクが無いので積極的に動いてくれます。

 

業者が頑張って買い手を見つければ、確実に手数料が手に入るからです。

 

ただし業者側の義務負担も増え、レインズへの登録は契約締結から5日以内にしなければなりませんし、業務報告も週一回以上必要です。

 

契約期間は専任媒介契約と同じく3か月以内となり、この間に買い手が見つからなければ同じ業者に再度依頼するか、他の業者に変えるかを選択しなければなりません。

 

 

実際に業者が奨めてくるのは?

 

多くの場合、不動産業者は専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を奨めてきます。

 

一般媒介契約は業者側にとってあまり魅力的でないからです。

 

オーナー側としても、できるだけ早くマンションを売りたい場合は業者の積極性を引き出しやすい専属専任か専任媒介契約を選択した方が良いでしょう。

 

また市場でも買い手を探したいが、親族など身内にも物件に興味を示している者がいるなど自己発見取引の可能性がある場合は専任媒介契約も有効です。

 

通常、自己発見取引の可能性が濃厚などの場合を除いては一般媒介契約が選択されることは少ないようです。

 

>>マンションを売る4つの方法はこちら

関連ページ

マンション売却で早く儲けを出して損しないために!おすすめの4つの方法
マンションを売却するには通常の売り方と理由があって、希望が通らない出来れば避けたい売却方法があります。それぞれメリットデメリットがあり、マンションを売る理由によって、どの方法を選ぶかは変わってきます。
転勤になった時自宅のマンションは売却か賃貸か?サラリーマンは売却がおすすめ
急な転勤などで住んでいたマンションを手放すことになった場合、売却と賃貸の方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。もしサラリーマンであれば、住んでいたマンションは売却するのが安全です。
後悔しない為にマンションの売却と買取の違い!買取業者は最短で売れるが損失がデカい
マンションを不動産屋に直接買い取ってもらうのは、よっぽどの理由がない限り出れば避けたい方法です。なぜマンションの買取がオススメできないのかメリットと併せてデメリットを紹介します。