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マンション売却で不動産譲渡所得で損しない税金の計算や節税対策の控除

人生の中で不動産を購入するという行為は滅多にするものではありませんが、不動産を売るという行為もまた、そうそう経験することはないと思います。

 

住み替えが趣味で何度も繰り返しているという方もいらっしゃるかもしれませんが、人生で最も大きな買い物と言われる不動産を購入した後はできるだけ長く住むというのが現代の日本人のマイホーム感であるように思います。

 

しかしそんな方でもその大切なマイホームを手放さなければならない事態は起こり得ます。

 

例えば離婚することになり居住地を離れるのでマイホームを売りたい、あるいは長期転勤の為その物件を使用できなくなったなどの事例は多くあります。

 

不動産は使わなくても保有しているだけで税金や維持費がかかってしますし、住まなくなったマンションは朽ちるスピードが極端に早まるので、できるだけ早く売ってしまった方が良いこともあります。

 

不動産を売却するにあたって注意が必要なのが税金対策です。

 

基本的に売却代金は課税対象になるので、税金の計算の仕方や関連知識をしっかりと得ておく必要があります。

 

今回はマイホームとして購入したマンションを売却するときの税金の計算方法と、税負担を軽減する控除措置について勉強しましょう。

 

 

 

マンションの売却代金は不動産譲渡所得として課税対象になる

 

サラリーマンの方は普段税金面の処理は自分で行わない方が多いので税金と聞くだけで「難しい」「よく分からない」と拒否感を示す方が多いですね。

 

日本の税制は基本的に取引などで生じた儲けに対して、一定の税率をかけて算出した税金を課税することで成り立っています。

 

マンションの売却の場合購入者から代金を頂きますが、これが収入となるので課税の対象になります。

 

ただ、売上金全てが課税対象になるのではなく、一定の必要経費を差し引くことができるので実際の税負担はそれほど大きくなりません。

 

必要経費になり得るのはそのマンションを買った時の費用や不動産会社に支払った手数料などの「取得費」とマンションを譲渡した際にかかった売却時の仲介手数料や測量費などの「譲渡費用」です。

 

これらを売却代金から差し引いて計算するので売上金の数字を減らすことができます。

 

例えばマンションの売却代金が3000万円だったとして、「取得費」が2000万円、「譲渡費用」が100万円だったとすると、「3000万円−(2000万円+100万円)=900万円」が課税対象になります。

 

この900万円に税率がかけられますが、税率はマンションの保有期間によって変わります。

 

マンションを売った年の1月1日において保有期間が5年を超えている場合は20%、5年以下であれば39%の税率がかけられます。

 

税率に開きがあるのは短期間で売買を繰り返すものは投機性があると判断して、長く使用する一般の人よりも税負担を上げるためです。

 

保有期間が5年を超えている場合は900万円×20%=180万円という税金がかけられることになります。

 

 

控除制度を使って税負担を下げよう

 

前述のようにマンション売却での必要経費の概念を使えば税金の額をグッと下げることができるので必ず使いましょう。

 

でも上記の例では税額は0にはならず、少なからず税負担が残ってしまいますね。

 

ここで、国が用意する特別控除制度を使えばもっと税額を下げたり、税負担を0にすることもできます。

 

控除制度は誰でも、どんな場合でも使えるわけではなく一定の条件をクリアすることが必要ですが、多くの方が利用でき、そして負担軽減の力がとても大きいのが、3000万円の特別控除制度です。

 

■3000万円の特別控除制度
これは、一定のマイホームを売却した時に譲渡所得から3000万円を控除して計算することができる特例で、上記の例では必要経費を控除した後の900万円という数字からさらに3000万円を控除して計算できるというものです。

 

つまり上記の例では譲渡所得はマイナスになるので、そこに税率をかけても数字は0ですから、税額は0。つまり税負担が無くなるというわけです。

 

これはぜひ利用したいですよね。残念ながら条件があり、これをクリアしないと利用できません。

 

条件としては下記のようなものがあります。

 

  • 自己が居住する家屋(マンションも含む)や家屋と共にその敷地たる土地を売ること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例やそれ以外の一定の特例を活用していないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある者への売却でないこと
  • 売却するマイホームがこの特例を受けることだけを目的とした住居でないこと
  • 売却するマイホームが、他の居住用の家屋を新築する間の仮住まいとして使った家屋など一時的な目的で入居した家屋でないこと
  • 売却するマイホームが別荘など趣味や娯楽、保養目的の家屋でないこと

 

等があります。またこの特例を利用するには確定申告が必要になるので忘れずに行いましょう。

 

細かい条件などは国税庁のHPで確認できます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

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