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マンション売却でリフォーム費用を掛けて修繕した方が良いマンションとは?

不動産のうちマンションや家屋などの建物は土地と違って経年劣化や住人の生活によって劣化が起きます。

 

一般に家屋等は建築から約10年で資産的な価値がほぼなくなるという見かたもありますね。

 

この点資産価値としての寿命は極端に短いために、年数が経過した物件は取引市場でなかなか買い手がつかないこともあります。

 

そんな中で登場したのがリフォームという概念で、日本では不動産投資のブームに乗って一躍名前が知れるようになりました。

 

古くなって見た目が悪くなった物件でも、軽微な補修や修復を施すことでパッと見の印象を良くしたり、古びた設備の改修によって物件の「古さを感じさせない」ことが可能になりました。

 

現在ではこのリフォームの専門業者も多く登場しており、古い物件でも売りやすくしたり、安く買って自分でリフォームをしたいという層に利用されています。

 

昨今ではリフォームよりも大型の改修工事を行う「リノベーション」という概念も登場しましたが、こうした補修・回収によって資産価値を高めて売ることは実際にメリットが出るのでしょうか。

 

今回はマンションの売却に伴ってリフォーム等を行うことがメリットにつながるのかどうかを見ていきます。

 

 

ケースにもよるが、売り手による事前のリフォームは慎重に考えるべき

 

不動産業者とよく相談して考える必要がありますが、一般的にマンションの売却前にオーナーがリフォームを行うのは慎重にしなければなりません。

 

というのも、リフォームを行えば確かに見た目が良くなり、古さを感じさせない物件は買い手候補にとって魅力を増すことにもなるのですが、相応にリフォーム費用の負担を売却金額に転嫁しなければならないので提示額が大幅に上がってしまいます。

 

その物件の間取りや所在地などその市場での相場に比して提示額が高いと買い手候補はどう思うでしょうか。

 

リフォームをしても築年数はごまかせませんし、同じような見た目で同額の物件があったらリフォームされた築年数が古いものと、リフォームなしの築浅の物件であれば後者を選ぶでしょう。

 

ですからリフォームを施したうえで、それでも周辺のライバル物件と比して引けをとらない魅力を維持できるのであればマンション売却でリフォームも効果を発揮しますが、相場を超えてしまうのであれば避けた方が無難です。

 

売却を予定しているマンションのリフォームが功を奏するか否かは周辺のライバル物件の調査などが必要になりますので、取引事例を多く持つ信頼できる不動産業者とよく相談してみないといけません。

 

費用がそれほど掛からず見た目を改善できる壁紙などの張り替え程度であればあまり問題はありませんが、数十万〜数百万円の費用負担が生じるものは要注意です。

 

少なくともオーナーの先走りで勝手なリフォームは避けるべきです。なぜならばオーナーの趣味でされたリフォームは買い手にとって嬉しいものではない可能性が大だからです。

 

それよりもリフォームの自由度を持たせて宣伝する方が魅力的なことも多いのです。

 

 

買い手に自由度を持たせる

 

オーナーの趣味でリフォームを行うのではなく、マンションの買い手が自分の趣味に合うように自由にリフォームできる余地を残す方が物件としての魅力が増すこともあります。

 

例えばリフォームにかける分の金額を販売価格から引いて広告宣伝すれば数字上とても魅力的に映るでしょう。

 

買い手はマンションを安く買った分をリフォーム代に充てて趣味に合った空間を作って快適に住むことができます。

 

売り手買い手の両者共win-winの関係ですね。

 

上述しましたが見た目の直感に訴える要素のうち、壁紙など軽微なものはリフォームしたほうが良いこともありますし、それでも外壁など補修に費用がかかるものは避けた方が無難なこともあります。

 

ここら辺は専門業者と要相談です。

 

一つの考え方として、「自分で自由にリフォームをして好みの住空間を作りたい」という層はファミリーなど長く住むことが前提の買い手層に多いと思われます。

 

ファミリー向けの物件や長期移住を想定した買い手候補を探す場合は買い手にリフォームの自由度を持たせた方が購入層にアピールしやすいでしょう。

 

逆に単身者向けのマンションや、官公庁周辺など人事異動で入退去が比較的頻繁に行われるような物件では「取りあえず住めればよい」「快適さより職場への近さが優先」という購入層が想定されますので、こういった層にはリフォームの自由度の高さはあまり魅力的には映らないでしょう。

 

世の中にはリフォームを行ったマンションでも売却額が相場内で収まっている物件もありますが、その多くは専門業者が事業として安く仕入れているのでリフォームを施しても相場内で収まるように綿密に計算されているのです。

 

仲介売買でなく直接買い取りに注力する不動産業者などが手掛けることが多いですが、こういった事業者と一般の個人とでは状況が異なるので同一視することはできません。

 

>>マンションを売却した時の税金について

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