このエントリーをはてなブックマークに追加 

マンション売却で離婚や引越し、住み替えのローン残金は完済できる?

マンションを購入する時に現金一括で買える人はそう多くないと思います。

 

特にファミリー向けのマンションなどは住宅ローンを利用して購入するのが一般的と言えるでしょう。

 

しかしせっかく購入したマンションも、転勤や離婚などで手放さなくてはならなくなる人も大勢いいます。

 

そんな時は売却して新たな住宅の購入資金に回したいところですが、この時足かせになるのが住宅ローンの残債です。

 

基本的にローンの残債が残っている場合はマンションを自由に売却することができないので困ってしまう場合があるのです。

 

 

住宅ローンが残っている間は抵当権が付いている

 

ローンが残ってるとマンションを自由に売れない理由はその物件に抵当権が付いているからです。

 

抵当権というのは借金のカタのようなもので、ローンを提供する金融機関がローンという融資を行う代わりに、万が一返済が滞った時の為に設定します。

 

カタといっても何かの物品を預けるのではなく、ローンの対象となるマンションなど不動産に対して自分方の法律上の権利を設定するのです。

 

登記という制度によってその権利は保護され、万一ローン返済が滞ればあなたは最終的にはマンションを失ってしまう結果になります。

 

この抵当権が付いたままの物件でも売ることは不可能ではありませんが、誰も買ってくれません。

 

誰かが買った後、旧所有者がローンの返済を怠ればその物件を没収されてしまう恐れがあるからです。

 

買う価値のない物件を売りに出しても誰も買ってくれませんから、まずはこの邪魔者の抵当権を金融機関に外してもらう必要があります。

 

 

抵当権を外すにはローン残債の一括弁済が必要

 

金融機関も融資の全額を返してくれれば文句は無いので残った残債を全て弁済すれば抵当権を外してくれます。

 

問題は残りの債務を一括で返さなければならないということです。

 

残債額が少なければ資金を調達できることもありますが、多額の場合は一括弁済が難しくなります。

 

ここで検討するのがマンションの売却代金からローン残債の資金を賄えるかどうかです。

 

マンションを不動産業者に査定してもらって、ローン残債の支払いを賄えるのに十分な値がつくかどうか検討が必要です。

 

業者が出してくれる査定額はあくまで見積もりですので、実際には買い手候補の方と折衝しながら最終的な売却金額が決定するため、査定の段階では数字的に十分な余裕を見ておくのが賢明です。

 

買い手はまず間違いなく値下げ交渉をしてきますから、ライバル物件と比して十分な魅力がなければ値下げしないと売れないこともあります。

 

もし売却代金だけではローン残債に届かない場合でも、自己資金を追加して弁済額に届けば大丈夫です。

 

 

理由があって必ずマンションを売却したい場合

 

どうしてもローンの一括弁済ができる見込みがない場合は基本的に売却は諦める必要があります。

 

ただし、何らかの理由で何としても売らなければならない事情がある場合は任意売却という方法で売ることができる可能性もあります。

 

この方法は個人信用情報に傷が付くなどデメリットやリスクがあるものなので、単に売りたいという場合には利用しない方が良いです。

 

例えばローンの返済が難しくなっており、このままでは強制競売でマンションを取られてしまうなどの事情がある場合に検討対象になります。

 

強制競売では市場原理が働かないので相当安い値でしか売れず、ローンの残がなお残ってしまったりして結局は不利になるので、それを避けるためなどに利用されます。

 

こちらは個別に金融機関側と話し合い、市場で高値で売れる見込みがあることを説明して納得してもらったうえで、抵当権を外してもらい市場での売りにかけるというものです。

 

金融機関側が納得してくれないこともありますし、市場で売れるのをいつまでも待っていてくれるわけでもありません。

 

任意売却は金融機関との交渉と市場での売却実務を正確に素早く行う必要があるので、専門業者に頼むことになるでしょう。

 

 

税金などの諸費用に注意

 

マンションを売却する場合、住宅ローンの残債を精算する必要があることを述べてきましたが、どうしてもそちらに目が向いてしまい他の必要諸費用のことを忘れてしまいがちなので注意が必要です。

 

売却を仲介依頼した不動産業者に支払う手数料の他、税金のことも気にしなければなりません。

 

得に税金は他の支払い債務と違って自分が死んだ後も後の世代に引き継がれる債務になりますので、支払いから逃れることはできないと考えましょう。

 

マンション売却によって発生する大きな税金には不動産の譲渡所得税があります。

 

こういった諸費用をマンションの売却代金から調達しなければならないので、住宅ローンの残債だけでなく、これら諸費用もカバーできるかどうかよく確かめる必要があります。

 

ケースにもよりますが、不動産譲渡所得は特別控除などの施策を活用することでかなり負担を減らすことが可能ですので、マンション査定の段階で利用できるかどうか調べておきましょう。

関連ページ

マンション売却で不動産譲渡所得で損しない税金の計算や節税対策の控除
マンション売却で発生した不動産譲渡所得の具体的な税金の計算方法や節税対策に利用できる控除などをまとめています。
マンション売却でリフォーム費用を掛けて修繕した方が良いマンションとは?
マンション売却の退去時に大家は修繕積立金は清算してくれるのか?
マンション売却の仲介手数料と算出方法は?営業マンに値下げはできない?
マンションの売却を不動産会社に依頼すると必ず必要となる仲介手数料。こちらで仲介手数料がどのように決められ、値下げ交渉での注意点などを紹介します。
マンション売却で大損しない為に手数料の種類と相場を知り現金を手元に残す!
マンションを売却したら100%の現金が手元に残るわけではありません。マンションを売るには色々な手数料が発生するので、売却前に事前に把握して、実際に手元に残る利益を知っておきましょう。