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マンション売却の仲介手数料と算出方法は?営業マンに値下げはできない?

マンションを売ると決めたらまずは一括査定サイト等で複数の不動産業者に査定依頼を出すことになります。

 

そしてその中から実際に売却を仲介してもらう業者を選定し、一定の媒介契約を結んで売却の実務をお願いします。

 

不動産業者は仲介を実現することによって依頼者から手数料を受け取り、これでもって会社を運営していますから、売却が成功すればあなたは手数料報酬を支払う必要があります。

 

この手数料報酬の決め方や仕組みがよく分からないという方が多いので、今回は不動産業者に支払う売買仲介手数料について詳しく見ていきます。

 

 

手数料報酬は法律で上限値のみが決められている

 

契約自由の原則により、本来は契約当事者である依頼者と業者で話し合って報酬額を決めれば良いところですが、これをそのままにしておくと法外な請求する業者が必ず現れて業界全体の信頼を失う事態となるのは必至です。

 

そこで国はこの手数料報酬の上限値のみを法律で定め、これ以上の報酬額の設定はできないようにしています。

 

つまり上限値以内であれば仲介手数料は変更可能ということです。

 

多くの業者は上限値一杯の数字を仲介手数料としていることが多いですが、儲けを考えれば当然のことと言えるでしょう。

 

依頼者としてはここから値下げ交渉が可能ですがあまりお勧めできません。

 

というのは売却の成否はひとえに業者側の積極性、本気度が強くないと実現しにくくなるからです。

 

同じ手間をかけて仕事をするなら、手数料報酬が低い案件と高い案件のどちらに注力するでしょうか。後者ですよね。ですから強い値下げ交渉をしてくる依頼者の案件は後回しにされたり、本気で宣伝活動をしてくれなくなる恐れがあります。

 

仲介手数料は成功報酬となっているので売却が実現しなければ支払う必要がありませんが、上記のような理由から上限値一杯の手数料報酬となっていてもそれは必要経費と考えて支払う姿勢を見せた方が無難です。

 

一方、状況によっては値下げ交渉をしても問題ないこともあります。

 

例えば不動産を複数所有していて、それらもまとめて売却の仲介依頼を出すような場合です。

 

この場合は合わせた報酬額が大きくなるので、少しの値引きには応じてくれる可能性があります。

 

その場合でもやはり強気の態度ではなく「値引きしてくれればうれしい」くらいの柔らかい態度で交渉するのが好ましいですね。

 

またアパート経営やマンション経営をしている方であれば、今後も付き合いが続くでしょうから交渉をしやすい面もあるかもしれません。

 

いずれにしても不動産の売却仲介において手数料の値引きは一般的にお勧めできないということは覚えておきましょう。

 

では多くの業者が設定している手数料の上限値ですが、これはどのように計算されるのでしょうか。

 

 

仲介手数料の上限値の計算方法

 

マンション売却に伴う業者の仲介手数料は、その物件の売却代金を3つのエリアに分けてそれぞれに一定の割合をかけていく方法を取ります。

 

単純に売上代金の〇%で計算するのではないことに注意して下さい。

 

基本的には売却代金の金額が

  • 200(税抜)万円以下の部分には5.4%以内
  • 200万円(同)を超え400万円以下の部分には4.32%以内
  • 400万円(同)超の部分には3.24%以内

の割合をかけてそれぞれのエリアの合算値が手数料報酬として算出されます。

 

もし物件の売却価格が400万円を超える場合は簡易計算も可能で、税抜で「売買価格の3%+6万円」の式が利用できます。

 

例えば物件が1000万円で売れた場合、1000万円×3%+6万円で36万円が仲介手数料となるという具合です。

 

 

仲介手数料を減額してくれることもある

 

嬉しいことにマンションの売却手数料が大幅に減額されるケースもあります。

 

あくまで業者の任意ですので過大な期待はできませんが、買い手が同じ不動産業者ですぐに買い手が見つかる場合は手数料を下げてくれることもあります。

 

実際はその分を買い手である業者から貰うことになるのですが、売り手として仲介手数料が減額になるのはとても嬉しいですね。

 

買い手も業者の場合は宣伝広告なども不要で伝手によってすぐに見つかることもあり、宣伝活動に実際に投入される労力や費用が少なく済むケースもあるので、そういった場合は報酬額を下げてくれることもあります。

 

 

両手仲介に注意

 

マンションの売り手となる側が依頼する不動産業者が買い手からも仲介依頼を受ける形を両手仲介といいます。

 

この場合業者は売り手と買い手の両方から手数料を受け取れるので二倍の報酬になります。

 

これを狙って自社のみで買い手を探すことにこだわる業者もいて、そういった業者にあたってしまった場合は不当に物件の情報を世に開示しないことから、売り手としては高く売れるチャンスを逃してしまうことになります。

 

中小零細の業者の一部にいるとされていますが、素人ではなかなか見抜くことは難しいでしょう。

 

複数業者と折衝する中で上手く他社の情報を引き出せるように工夫する必要があるかもしれません。

 

素人でも簡単にマンションの売却や査定をいらいするならやはり一括査定が安心です。

 

>>ローンが残るマンションは売れるのか?

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