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マンション売却の査定の事情を知る不動産屋が語る相場より高く売るコツ

マンションを売却するなら100万円でも高く、そして短期間で売りたいですよね。

 

マンションを高く査定してもらう

 

不動産会社の言いなりにならずにマンションを高く売る方法はあります。

  1. 自宅の査定方法・流れ、相場を知る。
  2. マンションの売却を得意とする不動産会社を見つける。
  3. 不動産会社の査定項目を事前に知り対策を打つ。
  4. 悪徳不動産会社に捕まらない判断力を付ける。
  5. マンション売却の査定は、合い見積もりで査定を比較する。

 

マンションを売るタイミング

 

誰もが気にするマンションを売るタイミング!

 

4月など人が動く時期がマンションが高く売れると言われていますが、それはある意味事実です。

 

人が動けば、住む場所を求める需要も増加するので、売り手には良いタイミングです。

 

ですが、マンションの売却は買い手が見つからないと成立しません。
つまりいつ売れるのか判断が出来ないのです。

 

いつまでもマンションが売れなければ、それだけマイホームの価値は下がってしまいます。

 

より高く売りたければ、タイミングは気にせずに早めに希望価格で売りに出し、状況を見ながら値下げ調整をしていきできるだけ高い値段で売ることを心がけてください!

 

このサイトでは、これからマンションを売ろうとする方に、できるだけ希望価格に近い値段でマンションを売るための方法をご紹介しています。

 

 

 

マンション売却が不安な方はプロに丸投げで高額売却が叶うソニー不動産!

マンションを売る人におすすめのソニー不動産

 

マンションの売却で不動産一括査定を使ってみたけど、

  • 自分では適正な査定価格がわからない!
  • 優良な不動産会社の判断がつかない!

と悩む方には、不動産売却のエージェント制度を利用するのもおすすめです。

 

ソニー不動産のエージェント制度を活用すれば、マンション売却の知識が無くてもあなた専属の代理人があなたのマンションを買い取るのに一番適している条件の良い不動産会社を厳選し、売却手続きを進めてくれます。

 

ソニー不動産のメリットは、専門の代理人がすべてを代行してくれるだけでなく、売り手側だけの味方になってくれることです。

 

一括不動産サイトは一度の査定依頼で複数の不動産会社の査定を比較できるメリットがありますが、売却を依頼した不動産会社が自社のお客さんに売却することもあります。

 

この場合、自社で売買を成立すればマンションの売主と買主両方から仲介手数料を受け取ることができるので、売主と買主の希望価格をうまく折り合わせることになるので、売主側にすればもっと高く売れていたかもしれないマンションを利益を求める不動産会社のアドバイスで、無駄な値下げをしてしまう恐れがあります。

 

ですがソニー不動産の場合は、自社内で売買をすることを禁止しているので、あなたのマンションが一番高く売れる不動産会社をトコトン探してくれるので無駄な値下げをすることはありません。

 

 

複数の不動産会社の査定を比較して、自分で不動産会社を見つけたい方は一括査定を利用して、自分でマンション売却先を探すのは不動産売却についてよくわからないので、プロのアドバイスが欲しいという方はエージェント制度を利用するのがおすすめです。

 

もちろん、2つのサービスを利用して、気に入った方で売却を進めるのも高くマンションを売るテクニックです。

 

 

なぜマンションを売却するのですか?

マンションを売却するには理由があります。

  • 家族が増えて住み替えすることになった
  • 転勤で引っ越すことになった。
  • 急に現金が必要になった
  • 親がなくなってマンションを相続した
  • 離婚することになり住む必要がなくなった

など。

 

マンションを売ることは、購入する時よりも難しい手続きになります。

 

売却するマンション

 

実際にほとんどの方がマンションの売却は初めての体験です。

 

 

 

売却経験のあるご親戚やご友人の方がいれば、色々と教えてもらうこともできますが、そう都合の良いこともありません。

 

マンションを売ろうと決めた時に不安になることはたくさんあります。

マンションの売る方がわからない売主

  • マンションを売るための必要書類は
  • 不動産屋はどこに頼めばよいのか
  • 私のマンションはいくらで売れるのか
  • 査定を出してもらったけどもっと高く売れるのでは
  • 税金は幾ら取られるのか
  • 仲介手数料は幾ら支払うのか
  • リフォームしたほうが高くうれるのか
  • 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、どの契約が良いのか
  • 相場ってどのように調べるのか
  • 売りに出したらすぐに買手は見つかるのか
  • 住みながらマンションは売却できるのか
  • マンションが売れなかったらどうしよう

 

 

初めてのマンション売却での口コミ・体験談

マンション売却にあたって我が家の不動産業者の選び方について

わたしは新築分譲マンションを入居後、2年で仕事の転勤により売却することになりました。

 

できるだけ高い値段でそれも勤務地が変わってしまう1か月間の間に下見から媒介契約、売却代金と住宅ローンの相殺による入金まで終えてしまいたかったというのが正直なところです。

 

とはいえ、前述のとおり限られた時間の中で複数の不動産会社に査定してもらい、入居者を早急に探してもらうのは大変です。

 

わたしはマンションを分譲したデベロッパーの関連会社、インターネットでコンタクトをとる不動産会社、更に近隣の不動産会社と3つに査定を頼むことにしました。

 

いずれも媒介契約が大前提なので入居人探しもセットです。人気物件で入居年数も短かったということもありますが非常に簡単に、わずか3日でデベロッパーの関連会社が契約をまとめる提案を持ってきてくれました。

 

私の場合は結果的にこうなりましがが、実際には物件によって、いろいろなメリット・デメリットがあるのではないかと思います。

 

個人的には少なくとも3社には査定や見積もりはお願いすべきだと思います。

 

私の場合も対応力や営業マンの臨機応変さなどでかなり差があったように感じます。不動産業者もそれぞれ、強みと弱みがあるはずなので。

 

マンションを早く売却して早くローンから解放されたかったのに

新築で購入した分譲マンションに住んでいましたが、離婚をきっかけに売却することになりました。

 

そのマンションには8年程住んでおり、まだローンが残っていたので、本当は離婚後もどちらかが住み続け、ローンを支払っていくのが良いのかもしれませんでしたが、1人で住むには広すぎるし、ローンの返済も負担が大きいため、売却することを選びました。

 

マンションは夫婦共有名義で連帯保証人に迷惑をかけるわけにはいかず、ローンは夫と私で2:1の割合で払っていました。

 

売るからには、「1分でも早く」「1円でも高く」を目指し、まずはテレビCMや新聞の折り込みチラシなど地元では名の知れた某不動産会社に相談することに。

 

担当者は丁寧な方でしたが、売却するには内装を完全リフォームしなくてはならないとか、今は中古マンションもピンキリなのであんまり期待しないでくださいよ…などテンションの下がる言葉。どのくらいで売れるのか、見積りを貰いましたが、こちらの予想よりかなり低く、これではローンの残債がオーバーしてしまいます。

 

マンションが売れないと、離婚後もローンを払い続けなくてはならないし、サッサと身軽になりたいので、別の不動産会社に連絡してみましたが、結局納得のいく価格でマンションを売却してくれたのは5件目の不動産会社で、離婚してから1年近く経ってからでした。

 

マンションのマイホームを中古で売却することになり借金ができました

結婚して子供もできましたが、公団に延々と住んでおりました。

 

50代になり、年収が1千万を突破しました。

 

これを契機に、今まで欲しくてたまらなかったマイホームを購入しました。新築マンションで、オートロックなど最新設備を備えた贅沢な住まいでした。

 

地方都市に住んでいるせいもあり、3500万円相当のマイホームが買えました。

 

贅沢な暮らしを堪能した後、すぐにローンの支払いに困るようになりました。

 

ローンを組んで契約した時点では現役サラリーマンでしたが、数年で退職し、年金暮らしになってしまったためです。

 

毎月のローンは年金の中から支払えましたが、ボーナス払いを払うことが困難になりました。

 

更に、毎年固定資産税も数十万円払う必要があります。

 

そこで、また公団に戻ろうと思い、マンションを売却することになりました。

 

でも、なかなか売れません。

 

おそらく近所にもっと高い、見晴らしの良い物件ができたせいだと思われます。

 

仕方なく、競売にかけることになりました。

 

そこでは、結局1500万円で売れました。

 

中古の物件とはいえ、まさかこんなに安く買われるとは思いませんでした。

 

結果、多額の借金ができました。

 

債務を背負い、今はアパート暮らしです。

 

マンションを売却する理由はそれぞれ。

 

もまず不動産会社選びが重要だと解ります。

 

一件目で売却依頼した先で買主が見つかれば良いですが、そうでなければ新たに不動産会社を探さないといけなく、売却時期が遅れるばかり。

 

必要な時に現金も入りませんし、何しろ時間と共に不動産の価値は下がってしまいます。

 

また、近所に新しいマンションが建ってしまうと、買主としては新築マンションの方が魅力的なので、多少販売価格が高くでも
あなたのマンションと同じ立地条件であれば、そちらを選ぶ可能性もあります。

 

となると売却額が下がるだけでなく、買主さえ見つかりにくい状況になってしまいます。

 

早く、そして希望に近い価格でマンションを売りぬくには、後手にならないようにまずは最初から数社の不動産会社にマンションの査定依頼するのが得策です。

 

 

マンションを売却するまでの流れ| 査定依頼から売却完了まで

マンションの売却までにはいくつかのステップを踏み、流れに沿って進めていく必要があります。

 

マンションを売却する営業マン

 

不動産屋に勤めていた私がマンション売却の手続きの流れや必要書類について説明します。

 

1.情報収集と不動産会社探し

まず、最初のステップは情報収集と売却を媒介してくれる不動産業者探しです。

 

マンションの売却で難しいのが、いくらで売り出すかの価格決定です。

 

そのため、まず近隣で売り出されているマンションの価格や不動産会社のホームページなどから情報を収集することが大切です。

 

情報を集めることでマンションの相場を知ることができます。

 

自分でマンションの売値の相場を知る方法

自分で所有しているマンションをそろそろ売却したいけれど、どれ位で売れるのだろうと売値が気になる人も多いのではないでしょうか。

 

特にローンの残債がある人にとっては、残債以上の金額で売却したいと考えている人もいるでしょう。

 

マンションの売値の相場は売却する時期により変わることもあります。

 

買いたい人、売りたい人との需給関係で決まります。また、マンション周囲に新たな大規模再開発計画などがあれば、相場が大幅にアップしていることもあります。

 

そのため、相場を完全に知る確実な方法はひとつではありません。

 

その中で、自分でもある程度マンションの売値相場を調べる方法があります。

 

1.ネットを使って、マンションの売値相場を調べることができる

 

最も身近な方法としては、インターネットを活用することです。

 

マンション売却の相場を調べる男性

 

サイトの中には自分のマンションを登録しておくと、その時々の相場を表示してくれるサービスを無料で提供してくれるものもあります。

 

さらには、自宅マンションと近隣の類似マンションの実名を含む売買成約価格事例も表示してくれます。

 

その他にも過去1年のマンションの近隣エリアの売買契約価格を坪単価や築年数、最寄りの駅などからデータで表示してくれるインターネットサイトもあります。

 

これらの情報は凡その相場を知る上で役に立ちます。

 

又、自分のマンション名で検索すると、他の住人が既に売り出している場合があります。

 

この情報も大変参考になります。

 

他には地元の不動産会社のホームページで売り出しているマンションから、近い物件を見つけ売り出し価格から坪単価を割り出す方法もあります。

 

その坪単価に自宅の坪単価を掛ければ、おおよその売却価格の判断がつきます。

 

 

2.不動産仲介会社から売り出し物件の情報を集める

次に相場を調べる方法としては、不動産仲介会社から情報を収集することです。

 

そのときに気をつけておきたいことは、不動産仲介会社にもCMなどでお馴染みの大手仲介会社からマンションを売主から直接買い取り再販することを得意としている会社、付加価値をつけたリフォームとセットで売却強化することに特化している会社など様々な特徴や得意分野がある複数の不動産仲介会社から意見を聞いてみることです。

 

マンション所在地の近所にある小さな不動産仲介会社も近隣事情に詳しく、まさに自分のマンションを買いたいと希望している人の情報を持っていることがありますので、このような会社からも情報を収集してみましょう。

 

自宅マンションの売買契約を実際に手がけたことがある会社であれば、さらに売値相場について的確な情報が得られる可能性があります。

 

一般的には売主から直接買い取りする不動産仲介会社の査定額が相場通りか、少し低めになっていますので、まず最低相場を知りたいと考えている人は、買い取り再販が得意な不動産仲介会社に相談してみるとよいでしょう。

 

その相場を知った後でどれくらい売値を高く設定できるのかを考えるための情報となり得ます。

 

直接、不動産会社に訪問するのにためらいがある場合は、チラシから情報を集めるのも良いでしょう。

 

そしてネットで調べる方法を利用して、坪単価を算出してください。

 

 

ある程度、マンションの相場が把握できたら、次は不動産会社探しです。

 

信頼できる不動産業者に依頼しないと、売却までの流れに乗ってスムーズに進めることができません。

 

大手不動産会社・近隣の業者、知り合いからの紹介、そしてネットなどから不動産会社を選んでいきます。

 

2.マンション売却における査定の方法 | 机上査定から訪問査定の流れ

不動産業者の候補を選んだら、いよいよ査定の依頼です。

 

マンション売却の査定依頼

 

この段階で不動産業者を1社に絞れなかった場合は、不動産一括査定サービスを利用するのも有効な方法といえます。

 

マンションの査定方法は2種類

査定を依頼すると机上査定を受けることになります。

 

あなたが所有するマンションを売却したいと考えたら、まず相談するのは不動産屋ですよね。

 

業者の中には物件を直接買い取りして転売するビジネスモデルを持つものもありますが、この手の不動産屋は市場価値よりも安く買うことになるので通常選択肢に入りません。

 

不動産の売却は市場で買い手を探す売却仲介を依頼するのが普通ですので、売却仲介を業とする業者に接触する必要があります。

 

実際に仲介契約を結ぶ特定の不動産屋を選ぶ前には複数の不動産屋にマンションの査定を依頼します。

 

マンションの査定というのはだいたいどれくらいの値段で売れそうかという予測値を算出してもらうことです。

 

勘違いする人もいますが、あくまで予測値ですので、必ずしも実際の買い手がその値段で買ってくれるとは限りません。

 

買い手候補は間違いなく値下げ交渉をしてきますから査定額よりも大幅減で妥結されることもよくあります。

 

そしてこのマンションの査定の方法には机上査定と詳細査定の二つがあります。

 

それぞれの利用の仕方を見ていきましょう。

 

 

マンション査定額がすぐにわかる机上査定

 

机上査定、あるいは簡易査定ともいわれますが、これは簡便な方法で利用者に負担なく査定額を知らせる方法です。

 

本来不動産は実際にマンションの外見や内情を検査しないと正確な価値判定はできませんが、人を家に入れるとなると結構な負担になります。

 

机上査定は不動産屋を呼ぶ必要がなく、物件のある住所、築年数や間取りなど、数字で分かるような情報を伝えるだけである程度の指標となる査定額を教えてもらうことができます。

 

業者側はその地域での過去の取引事例などを見ながら、類似の物件ではどれくらいの値段で売れたのかなどを確認して査定額を算出します。

 

この方法は利用者に負担が少ない代わりにマンション査定額の精度があまり高くありません。

 

通常はこの後説明する、より精度の高い詳細査定をお願いする業者を選定するための事前調査という位置づけで利用されることが多いです。

 

間取りや面積などの数字を業者に教える必要があるので、登記簿を用意しておくと良いでしょう。若しくはパンフレットなどでも代用可能です。

 

マンションンの机上査定は一括査定サイトを利用するのが一般的ですが、サイトによって入力が必要な情報が若干異なります。

 

査定結果の通知がメールなのか電話なのか等の違いもあるので、使いやすいサイトを利用して下さい。

 

 

査定額の精度が高い訪問査定

 

訪問査定は詳細査定とも呼ばれ、実際に不動産屋の担当者を自宅のマンションに呼んで物件を見てもらうものです。

 

マンションであれば外観、共用部分も見られます。

 

専有部分の自室の内情も詳しく観察されます。壁、床の傷、痛みや汚れが発生しやすいキッチンやバスルームなどの水回りなどがチェックされます。

 

また物件の周囲の環境も考慮されます。霊園や墓地など嫌悪施設がないか、スーパーや病院など生活施設が近くにあるかなどの条件も加味されます。

 

簡易査定よりも格段に精度が高いマンション売却時の査定額を算出してもらうことができますが、担当者を呼んで家に入れなければならないので利用者の負担も大きくなります。

 

現住のマンションであれば生活区域内に他人を入れることになりますし、周囲にも不動産屋が出入りしていることを知られてしまう可能性があるので、事情を勘ぐられるかもしれないといった不安もあります。

 

訪問査定は机上査定を依頼した複数業者のうちからさらに絞り込んだ数社に依頼しますので、一社ごとに訪問の日時を予約して対応します。

 

簡易査定でのやり取りで信頼できそうな所数社を選ぶようにしましょう。

 

訪問査定でも業者によって査定額には開きが出るのが普通です。不動産屋ごとのマンション売却の経験値やノウハウの蓄積、保有する見込み客層の違いなどがあるからです。

 

訪問査定を受けた業者の中から実際に売買仲介を依頼するための仲介契約を結ぶ業者を選ばなければならないので訪問査定の段階で担当者との相性や信頼性をよく確認しなければなりません。

 

高い査定額を出す不動産屋が良いとは限らないので注意が必要です。

 

依頼者の注意を引くために根拠のない高額の査定額を出す業者もいることを知っておく必要があります。

 

訪問査定を受けたら、その算定根拠を担当者に聞きます。

 

具体的な取引を引き合いに出して納得できる説明があるか確認しましょう。

 

また複数の業者に算定根拠を確かめますから、それらの情報を突合させることで前の業者の担当者の説明の信頼性が揺らぐこともあるでしょう。

 

不明な点があれば何度かやり取りして聞き直すことも必要です。

 

実際に仲介契約を結んでしまった後は基本的に3か月はその業者と付き合うことになるので、不動産屋選びは慎重にしないといけません。

 

訪問査定で必要になるものとしては、登記簿の他に購入時の条件などが確認できる売買契約書、重要事項説明書、管理費や修繕積立金の納付状況が分かる領収書等、住宅ローンの残高証明書などです。

 

ケースごとに不動産屋から指示される書類等が異なりますので、訪問査定を受ける際に事前に確認しておきましょう。

 

不動産会社回りが面倒ならマンションの一括査定が手間もかからず簡単に査定額を知ることができます。

 

マンション売却で媒介契約なら専任媒介がおすすめです

マンションの査定結果が出たら、いよいよ不動産業者と媒介契約を結ぶことになります。

 

専属専任、専任、一般媒介契約の3種類がありますので、自分の目的に合った契約を結ぶと良いでしょう。

 

媒介契約とはあなたが不動産会社にマンションの売却を依頼するための契約です。
・専属専任媒介契約
売却依頼を1社にしか依頼できず、その間に自分で買主を見つけたとしても売却することも、他の不動産会社に依頼することも出来ません。
・専任媒介契約
売却依頼を1社にしか依頼できませんが、自分で買主を見つけ売却することは自由です。
・一般媒介契約
売却依頼先の制限はなく、複数社に依頼することが可能です。また自分で売却先を見つけることも自由です。

 

不動産会社はマンション売却を成功させて初めて仲介手数料という報酬を手に入れます。

 

一般媒介契約で複数社と契約していた場合、せっかくの販促活動が無駄になってしまう場合があります。

 

なので、専任媒介と比較し、不動産会社はあなたのマンションを売る意気込みは落ちてしまいます。

 

でも、複数社にマンション売却を依頼した方が、早くそして高く売れる確率が上がるのでは?

 

そんな疑問を持つ方もいると思います。

 

ですが、今ではレインズといって不動産関係者が利用できる全国の不動産物件情報システムによって、買主を見つけ出すことが可能になっています。

 

レインズを使えばあなたのマンション情報が全国の不動産会社に伝達されるので、複数の不動産会社と契約することと同じです。

 

であれば、専任媒介契約で信用できる1社に依頼して、マンションの価値が下がる前にできるだけ早く売りぬけるのがおすすめです。

 

 

マンションの売出し開始と内覧希望者案内

不動産業者と媒介契約が締結されると、いよいよ査定価格や近隣の相場などを参考にしてマンションの売り出し価格を設定します。

 

査定価格はあなたが売りたいマンションの希望価格ですが、実際の売り出し価格とは違ってきます。

 

この売却価格を決め間違うと、「なかなか売れない!」原因になってしまうのでとても重要なポイントです。

 

最初からあまり低い価格で設定する必要はありませんが、相場を無視した高価格もまったく買主から反応が得られない可能性が高いです。

 

まずは高めの価格でマンション売却額を設定し、その売出し価格で反応がなければ、段階的に価格を下げていきます。

 

どこかの時点で問い合わせが増えてきて内覧希望者も出てきます。

 

購入見込の人が実際にマンションを見て購入契約するかどうかを決める段階ですので、内覧希望者の案内も重要なポイントになります。

 

内覧希望者が来る前に、室内の掃除・整理整頓、水廻りの清掃そして臭いの除去などをしておくことをおすすめします。

 

内覧者が玄関を開け、部屋に入るまでに、

  • 玄関には靴が脱ぎっぱなしで散らかっている
  • 廊下の隅にはホコリが溜まっている。
  • お風呂場や洗面所は水垢がついて、排水溝には髪の毛が。
  • 台所のシンクは洗ってなく、輝きもない。

そんなマンションを内覧した時、買主は入居後の良い生活をイメージできません。

 

マンションの内覧で準備すること

@部屋の窓を開ける
部屋の窓を開けることで、生活臭を感じさせないだけでなく、風通しが良いことをアピールできます。

 

A部屋の電気をつけて明るくする。
これはすべての部屋の電気をつけるのがポイント。
部屋が明るいだけでも人の心はプラスの考えに向かいます。
昼間の内覧であっても電気をつけて買主を受け入れましょう。

 

B普段使わなくてもスリッパを準備する
内覧者によっては、普段の生活でスリッパを利用していることもあります。
内覧に来てスリッパはないと、この売主さんは普段裸足で生活してるのか?と不衛生的なイメージを取られるかもしれないです。

 

C旦那さんや子供は同席しない
自分のマンション内覧だから所有者である旦那さんが同席するべきと思われている方もいるでしょうが、それはかえってマイナスです。
内覧者は旦那さんがいると遠慮してしまい、あれこれを部屋を見ることに気を使ってしまいます。
これだと買主としては内覧の目的を達成できないのあなたのマンションを選ぶ可能性が落ちてしまいます。

 

お子さんも予期しない行動を起こさないように、内覧中は外で遊んでもらいましょう。

 

 

5.売買条件を交渉して売買契約締結

最後のステップは売買条件の交渉です。

 

マンション売却の売買契約

 

マンションの売り出し価格を見て内覧を希望してきた人でも、そのままの価格で購入を決めるとは限りません。

 

価格以外のことも含めた条件交渉が始まります。

 

希望よりもかなり低い価格でしかマンションを売却できそうもない場合は、思い切って断る勇気が必要になるケースもあるでしょう。

 

この段階まできても契約成立に至らない場合は、再度価格設定や内覧希望者案内に戻ることになります。

 

首尾よく契約までこぎつけたら売却はほぼ終了です。

 

契約が完了したら、権利関係の整理や登記簿の変更などの準備をすすめ、引き渡し日に物件を引き渡し、移転登記まで終了すればマンションの売却手続きは完了です。

 

 

そんな悩みの中でこれまで多く相談されたのが、私のマンションはいくらで売れるのでしょうか?という悩みです。

 

あなたのマンションの査定額を簡単に調べる方法は不動産一括査定が便利です。

 

不動産一括査定とは、

  1. 売りたい物件の所在地
  2. 専有面積(坪又はm2)
  3. 間取り(ワンルームや2LDKなど)
  4. 築年数
  5. 物件の状態(居住中や空き家など)
  6. 物件との関係(名義人や名義人の親族など)

などの条件を選択形式で入力すればあなたのマンションの査定価格を「複数の優良不動産会社」から提示してもらうことができるサービスです。

 

これまで複数の見積もり査定を出してもらうためには、一件ごとに不動産会社に足を運んでマンションの情報を説明して、また次の不動産会社へ。

 

と時間と労力を費やしていましたが、この不動産一括査定サービスはネット上で完結するので、今ではほとんどの方が利用している人気のサービスとなっています。

 

査定方法も机上査定と訪問査定を選択できるので、「家に来るのは煩わしい」と思えば、机上査定で価格を算出してくれます。
但し、机上査定はあくまでも目安ですので、詳細な査定を出してもらう時には訪問査定が必要となります。

 

訪問査定については、マンションの査定を比較してお願いしたい不動産会社を決めた後に依頼すればよいです。

 

 

その査定価格って相場と比較してどうなのか?

マンション売却の相場を教えてくれる不動産会社

 

 

ですが、次に悩むのが「査定価格はわかったけど相場と比較した場合、その売却価格は適正なのか」判断がつきません。

 

そこで、あなたのマンションの相場を把握する方法と売却価格に影響する訪問査定で不動産会社の営業マンがこっそりどこをチェックしているのかお伝えします。

 

これらの知識を武器に査定結果を比較して、一番気に入った不動産会社に問い合わせてみるといいですよ。

 

 

 

マンション売却で不動産屋が訪問査定でこっそり見ているチェックポイント

マンション売却の査定のポイント

 

生活のしやすさはどうか

不動産屋が建物を買い取ろうとしている際に考えることは、「次の買い手が見つかるか」です。

 

そうすると、訪問査定で真っ先に見るポイントが「生活しやすいかどうか」になります。

 

建物の規模や間取り、築年数などは簡易査定(机上査定)でもある程度分かります。

 

しかし、近くにどんな店舗があるか、駅までのルートは便利か、土地の形はどうかなどは、実際に現場で見なくては分かりません。

 

訪問査定には、間取りや築年数だけ見れば良い物件なのに、実際に行ってみたら近くには何もないなんていうことを防ぐ役割もあるのです。

 

建物の近くの店舗としては、病院やスーパーなどがチェックされることが多いです。

 

生活の上で不可欠な施設が近くにあるかどうかなどの点を見ているのです。
また、付近の道の狭さや坂道の多さなどもよく見られています。

 

バリアフリーは整っているか

高齢社会になるにつれ、ニーズが高まっているのが「バリアフリー」です。

 

バリアフリーとは、あらゆる障害を無くした設備のことを言います。

 

高齢者にとって急な坂道はバリアになりますし、子供にとって尖った部分などは怪我の原因になります。

 

身近なのは、階段の手すりです。高齢者が住むことも考えると、手すりはついていた方が親切です。

 

他にも、室内の段差の有無や、廊下の広さなどがチェックされます。

 

高齢者や子供にとって、生活しやすい環境が整っているかを見ているのです。

 

こうした設備が整っているだけでも、建物の印象は変わってきます。

 

簡易査定では分からない部分が見えてくると、簡易査定よりも数百万といった単位で価格が変動することも少なくありません。

 

維持管理の状態はどうか

訪問査定で不動産屋が確認することのポイントで意外と知られていないのが、「維持管理の状態」です。

 

土地の形や周辺施設といった部分は多くの人が意識する点ですが、不動産屋は維持管理が適切にできているかどうかも見ています。

 

例えば、室内の床にたくさん何かを引きずった後があるとします。

 

こうした傷は簡単なリフォームで消せるものなので特段問題はないように思えます。

 

しかし、不動産屋はこうした点に着目し、現状の管理がしっかり出来ていのか疑問に思います。

 

「もしかしたら他にも、管理ができていないために減点対象があるのではないか」と思うわけです。

 

些細なことですが、訪問査定をしてもらう時にはこうした点にも注意しておくのが賢明です。

 

庭がある場合には除草をしておいたり、室内の目立つ汚れは取り除いたりしておいた方が印象は良いでしょう。

 

 

やってはいけないマンションの欠点(瑕疵)隠し!後で後悔することも

マンションに長年住んでいると、必ずどこかが劣化してきます。

 

フローリングの傷やクローゼットの痛み、ひどい場合は雨漏れなど。

 

このような欠点を瑕疵と呼びます。

 

値下げされたくない思いから、訪問査定や内覧時にこの瑕疵を隠していると、その時はばれなかったとしてもその後に瑕疵が見つかれば、売主(あなた)がその修繕費用を負うことになっています。

 

瑕疵には一定の保証期間(瑕疵担保責任期間)があり、この期間に瑕疵があれば、売主が責任を負わなければなりません。

 

また故意に隠していた胆れば、賠償責任にも問われてしまいます。

 

ですので、より高く売りたい気持ちは理解できますが、決して隠すことのないようにしましょう。

 

マンション売却でハウスクリーニングをしても高くは売れない!

マンションに限らず車やバイク、腕時計など中古品をリサイクルショップに売る時の基本は対象商品をできるだけ綺麗にして持ち込むことですよね。

 

二束三文の商品ならばいざ知らず、高級品になるほどに手入れやメンテナンスの状態が売却金額に直結します。

 

不動産の売却もまさにこの原理が当てはまりそうですね。

 

自分でできる清掃はしっかりやるのはもちろんですが、ハウスクリーニングを頼むべきかどうかは別に考える必要があるでしょう。

 

今回はマンションを売る時のハウスクリーニングの必要性について考えてみます。

 

 

ハウスクリーニングはマンションの売却代金には直結しない

 

ハウスクリーニングを入れればその分売却代金に上乗せ出来たり、より高い値段で売れるかというとそういうことはありません。

 

リフォームなどと違って「マンションをより高く売る」ためのものではないと考えて下さい。

 

ハウスクリーニングは内見に訪れた見込み客に対する訴求力を高めるために施行するものと考えるべきです。

 

買い手にとって部屋の汚れや生活の跡はストレートに言うと「不潔!」と直感で受け取ってしまうので、本能的な拒否感を持ってしまうのです。

 

ですからマンション内の汚れはできるだけ消し去るのが、相手に拒否感を持たせないために必要になってきます。

 

この意味では、日ごろから清掃やメンテナンスはしっかりやっていて、自分でできる範囲の清掃で問題ない場合もあります。

 

ハウスクリーニングを利用する有効性は素人では落としきれない汚れや手間がかかりすぎるような時にこそ発揮されます。

 

では彼らプロの力に頼ることが多い箇所はどこでしょうか。

 

 

内覧の為に!水回りの頑固な汚れは素人では難しい

 

お風呂、トイレ、キッチンなど水回りの汚れは素人では難しい頑固な汚れが満載です。

 

こういった箇所にこそプロの清掃力を投入するのが効果的と言えるでしょう。

 

お風呂についてはちょっとした汚れも内見者はとても気にします。

 

「後でクリーニングを入れます」と言ったとしても、その時に視覚的に受け取った「汚い浴室」のイメージは消えません。

 

これが大きな拒否感となって残ってしまうのです。

 

特にお風呂は自分が裸になってその浴槽に浸かる姿をイメージしますから「不潔感」のイメージが増大してしまうのです。

 

買い手が投資家など自分で住まない人であればこの作用は少ないですが、自分で住む人は自分がそこで生活する様を具体的にイメージしますから、特に清潔さが必要になるお風呂場付近のイメージは重要です。

 

またキッチンは油汚れが蓄積する箇所ですので、ここも素人の清掃力では難しい箇所になるでしょう。

 

換気扇周りの頑固な汚れに対してもプロの清掃力が威力を発揮します。

 

シンクについては傷などがつきやすい箇所ですが、傷はクリーニングでは治癒できません。

 

シンクの張り替えはかなり費用がかかるので必要性は別途考えることになりますが、換気扇と合わせてキッチン全体のクリーニングはお風呂場に次いで有効ですので実施するべき個所と言えます。

 

トイレについては同じ水回りでも比較的自分で掃除しやすい区域ですので、日ごろから綺麗にしていれば自分で対処可能なこともあります。

 

ただ現実には手間のことも考えてお風呂場など他の清掃と一緒に依頼することが多いですね。

 

業者を入れるかどうかは個別のケースで検討すべき個所です。

 

他にハウスクリーニングが有効な個所はリビングの床汚れです。

 

食べ物をこぼした際に拭ききれなかった汚れがこびりつくと一般の清掃洗剤では落ちてくれない頑固な汚れになって残ります。

 

床の張り替えには費用がかかりますが、大抵の汚れは業者用の洗浄剤や機材で落とすことができますから有効です。

 

またペット可の物件であればペット臭が残ります。

 

臭いの原因は床や壁にしみ込んだペット由来の糞尿や毛などですが、見た目に綺麗にしたとしても目に見えない原因が残ってペット臭を発します。

 

ペット可の物件であれば買い手も動物に関しては寛容だと思われますが、自分が好きな動物とは限りませんからやはりペット臭の対策をしておくことが望まれます。

 

ペット臭には専用の薬品などが使用されるので、一般のクリーニング業者では扱っていないところもあるので事前に確認すると良いでしょう。

 

 

マンション売却に必要なハウスクリーニングの費用はどれくらい?

 

業者や清掃する面積、部屋数、投入される人員数にもよりますが、世帯用の広めのマンション全体をクリーニングする場合はザックリと10万円弱と覚えておくと良いでしょう。

 

単身用の場合は5万円程度、水回りなど個別区域ごとのクリーニングを依頼する場合は2万円〜4万円程度でも可能です。

 

数万円の出費は消費者目線では痛いところですが、マンション売却の成否を左右する項目でもあります。

 

普段の清掃状況やメンテナンスの状態は個々に異なりますので、必要性については費用対効果を考えて検討して下さい。

 

マンション売却の手続きに必要な譲渡所得や登記費用など諸費用の種類と価格

マンションを売却する場合に限らず、不動産を売却すると意外と手元に残るお金が少ないと嘆く方が多いようです。

 

どうしても一般個人の方は不動産業者が提示する査定額が最初に頭に入るので、その数字が基本になってしまうからです。

 

実際には買い手候補の方と価格交渉して不本意ながら若干の値下げを要求され、さらには売却に伴う諸費用が削られるために基本となる金額との落差が開いてしまうためと思われます。

 

売り手となる方は査定額や売却価格についてはもちろんですが、どういった諸費用がかかるのかを事前に把握しておくことはとても大切です。

 

今回はマンションンの売却に伴い必要になる費用について見ていきましょう。

 

 

 

マンション売却時の不動産業者に支払う手数料

 

不動産業者も利益を得るためにプロの手腕を発揮してくれるわけですから、売却が成功したらそれなりの報酬を支払わなくてはなりません。

 

その際の業者との契約タイプにもよりますが、今回は多くのケースで利用される仲介手数料について説明します。

 

売却に必要となる仲介手数料

 

仲介の場合は売り手であるあなたの代わりに買い手を見つけ出してくれるという行為に対しての報酬になります。

 

基本的には高く売れればその分報酬も高くなるように設定されます。

 

売り手として知っておきたいのは、この手数料報酬の額については完全に両者間での自由交渉ではないということです。

 

完全な自由交渉が認められると、必ず法外な請求をする業者が出てくるので、法律で手数料報酬の上限が決められているのです。

 

ほとんどの業者がこの上限値一杯の報酬額を設定していますのでこの点を確認します。

 

単純に報酬額の〇%というものではなく、売却金額を金額の大小3つのエリアに分け、それぞれに対して一定の率をかけていきます。

 

売却代金の金額が

  • 200万円(税抜)以下の部分には5.4%以内
  • 200万円(同)を超え400万円以下の部分には4.32%以内
  • 400万円(同)超の部分には3.24%以内

の割合をかけてそれぞれのエリアの合算値が手数料報酬として算出されます。

 

 

売却したマンションの抵当権抹消登記費用

 

マンションに抵当権が付いている場合にはこれを外すために抵当権の抹消登記を行う必要があります。

 

自分でやる場合にはマンションが一つであれば抹消登記後の登記簿の請求も含めて数千円で済みますが、司法書士に依頼する場合は別途報酬を支払う必要があります。

 

ほとんどが不動産業者と連携している司法書士に依頼することになると思いますが、その司法書士事務所の報酬体形によって価格は前後します。

 

概ね1万円〜3万円程度の報酬になることが多いようです。

 

 

マンション売買契約書の印紙代

 

日本の税法のイヤラシイのは様々な理由を見つけて課税対象にすることですが、わが国では一定の契約書を作成した時にも税負担が生じます。

 

紙面を作ることで課税されるのはなんとも納得がいかないところがありますが、ともかく不動産の売買契約書を作った時には納税が必要ということです。

 

これを印紙税といいますが、契約書に張り付ける「印紙」を購入することで納税することになります。

 

必要になる印紙の金額は契約書に記載される額によって異なり、不動産売却の場合は売却金額が大きくなるほどに印紙税額も増えることになります。

 

不動産の売買契約の場合平成30年までは特別に軽減措置が講じられています。

 

 

契約金額が

  • 10万円を超え50万円以下のものは200円
  • 50万円を超え 100万円以下のもの は500円
  • 100万円を超え 500万円以下のものは1千円
  • 500万円を超え1千万円以下のもの は5千円
  • 1千万円を超え5千万円以下のものは1万円
  • 5千万円を超え1億円以下のものは3万円
  • 1億円を超え5億円以下のものは6万円
  • 5億円を超え10億円以下のものは16万円
  • 10億円を超え50億円以下のものは32万円
  • 50億円を超えるものは48万円

となっています。

 

 

マンションの売却益が出た時は譲渡所得税の支払いも必要

 

マンションの売却によって譲渡益が出た時はそこに譲渡所得税が課税されるので納税が必要になります。

 

譲渡益というのは買い手から頂く代金のことではなく、そこから一定の経費などを差し引き、また特別控除などが利用できれば利用をした後、それでも残った金額を譲渡所得(譲渡益)とみなして課税するものです。

 

譲渡所得=売却代金−(取得費+譲渡費用)

という計算式になります。

 

経費になる取得費にはそのマンションを購入した時の購入代金の他、その時の売買契約の印紙代、不動産業者に支払った手数料なども含みます。

 

譲渡費用には今回の売却に伴って生じた費用、例えば業者への手数料や契約書の印紙代、抵当権の抹消費用などが入ります。

 

それでも残った分に特別控除措置が使えれば適用し、なお残った分に税率をかけて税額を算出します。

 

税率はマンションの保有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えて保有していれば20%。5年以下であれば39%の税率が適用になります。

 

この税率をかけて最終的に算出された数字が税額となり、これを納税する必要が生じます。

 

マンションの売却で節税するならこちら

 

マンション売却の注意点!失敗しない不動産会社の選び方

マンションを売る時には不動産業者の助力を得ることになりますが、見込み客の誘引から内見対応、契約実務までを任せることになるのでその業者選びはとても大切になってきます。

 

売却の成否は業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。

 

安くマンションを売却して後悔する男性

 

間違った業者を選択してしまうと不要な値下げに応じざるを得なくなって損をしたり、最悪売れ残り物件となってしまうこともあります。

 

売れ残りはマンションの魅力を極端に下げるので絶対に避けなければなりませんし、マイホームの買い替え資金として売却代金をあてにしているなどの場合は資金が必要な時期までに売り抜けなければなりません。

 

業者選びは結局のところ依頼人となるあなたの責任です。

 

今回はマンションを売却する際の不動産業者選びの注意点について考えていきます。

 

 

他社の査定額と大きく提示額が異なる会社は要注意

 

マンション売却にあたってはまずその相場価値の判定の為に複数の不動産業者に査定を依頼する必要があります。

 

できるだけ多くの業者から査定額を出してもらい、それを平均化することでより信頼性のある市場価値が見えてきます。

 

その時業者によって査定額に開きがあることに驚くことがありますが、全く同額になることの方が珍しいのでそれほど気にすることはありません。

 

ただし、他社の査定額と比べて極端にずれている会社は注意が必要です。

 

マンション売却の査定が怪しい会社

 

業者側の心理として、契約が欲しいということもあり依頼人に選んでもらいたい一心で高い査定額を提示する業者もあります。

 

最終的にはマンションの売り値は自身で決められますが、不当に高い査定額を提示するような業者は信用性の面で不安です。

 

逆に査定額が低すぎる場合も契約対象にはしない方が良いです。

 

そのマンションを高く売る自身がないこともありますし、物件の評価自体ができないこともあります。

 

なぜこのようなことが起こるのか次の項で説明します。

 

 

不動産業者にも得手不得手がある

 

同じ不動産業者といってもその専門性や得意分野は様々です。

 

例えばマンションの売却仲介を得意としている業者もあれば、マンションはあまり扱わないけれど土地付き一戸建ての売却は得意であるとか、事業用のテナントの売却仲介が得意な業者もいます。

 

同じ売却の仲介といっても物件の種類によって経験値に差があるとマンションの正確な評価が出来なかったり、宣伝方法や見込み客対応が上手くいかないこともあります。

 

不動産業者には売却の仲介以外にも物件を買い取って自社で直接運営・運用して利益を出す業者や、中古物件を買い取って他社に再販売してキャピタルゲインを得るのが得意なものもあります。

 

あるいは土地付き物件を開発して不動産価値を高めるのが得意な業者もいます。

 

このように不動産業者にはそれぞれ得手不得手があることを知っておき、マンションの売却仲介が得意な業者を選択する必要があります。

 

HPなどで事前に情報を収集するのはもちろん、直接担当者に自社のマンション売却の事例数を訪ねてみるのも効果的です。

 

こういった会話の中から、マンション売却を仲介することについての自信度を探っていくと良いでしょう。

 

この時会話をする担当者の対応姿勢をよく見ておくことが重要です。

 

 

担当者の観察は会社選びと同じくらい大切

 

実際にあなたのマンション売却を手掛けるのは現場の担当者です。

 

会社としての経験やノウハウの蓄積も重要ですが、肝心の担当者が信用できなかったり、経験が浅くこちらの質問にも答えられないようでは不安です。

 

会社としてどれくらいの売却仲介実績があるのか、そしてあなた(担当者)は個人としてどれくらいの経験があるのか聞いてみましょう。

 

そして査定をお願いした時には査定額の根拠を聞いておく必要があります。

 

契約欲しさの正確性のない額でなければ、その数字を出す根拠があるはずです。

 

自社の取引事例を出して「類似物件ではこのくらいの値段でした」とか「周辺のライバル物件はこれくらいで契約が成立しています」など納得性のある根拠を説明してくれるかどうかを確認しましょう。

 

実際に経験があって自信もある担当者であれば胸を張って説明してくれるはずです。

 

説明を拒んだり、自身なさげだったり、しどろもどろになる場合は要注意です。

 

自信や経験値の確認だけでなく、その担当者との相性も見ておきます。

 

なんとなく会話がかみ合わないとか、良い印象が持てない場合はその直感を信じる方が良いことが多いです。

 

 

できるだけ多くの不動産業者を比較対象に上げるために

 

上記のようにできるだけ多くの不動産業者に査定をお願いして、各社の担当者の力量や相性を確かめるのが重要です。

 

これには個別に業者を訪ね歩くのは少々効率が悪いですね。

 

最近は一括査定サイトの利用によって少ない労力で一気に複数業者にアプローチすることができるのでとても便利です。

 

査定額に自信のある不動産業者はすぐに飛びついてきますからぜひ一度利用してみると良いでしょう。

 

 

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